周康 上海浦东周康板块区域调查报告

长期以来，浦东作为办公用品的供应区域，一直是城市交易的主力军。周康板块位于曾经是南汇的浦东南部。自从并入浦东后，就成了最直接的受益者。迪士尼和轨道交通18号线的建设为区域价值做出了贡献。

写字楼供应量、租金走势、成交量、新盘开盘价往往被视为市场风向标，我们经常用这些数据来分析该板块的发展和潜力。如果追根溯源，其实土地拍卖可以直接体现这一点。让我们看看今年周康的土地拍卖。

2016年5月18日，保利地产以54.5亿元的实力拿下浦东新区周浦镇镇西小区PDP0-1001单元A-03-11地块。按照Banban.com的计算，这个纯宅基地的底价是43607元/平方米，费率是295.8%。从地块交易单价来看，保利周浦项目未来保护价将突破8万元/平方米。看到这里，我不得不感叹土地拍卖的疯狂，周康不再是曾经的价格萧条。

地域介绍——接近迪士尼开发的前滩商务区

周康板块位于申江路、周珠高速公路、阳高南路、康桥路四周。板块中的周浦镇历史悠久，自古以来就是浦东的重要城镇。

周康板块中部属于发达的老城区，未来发展潜力主要集中在西部和东部地区。得益于世博前滩板块，西部可以承接未来前滩商圈的高端客户。东部靠近迪士尼度假区，未来发展可以依托迪士尼的商业设施、人口辐射和旅游服务。此外，计划中的东部医疗园区有望带动整个地区的发展。

区域交通——靠近外环双轨交叉路口，助一臂之力

该地区已开通的地铁线路包括16号线和11号线。特别是11号线目前已经全线开通，这一带车站很多。作为该地区居民的主要交通工具，可以快速到达徐家汇、曹杨路等中心地区。

16号线在这个区域有两个站，分别是罗山路和周浦东站，可以直接到达龙阳路地铁站的交通换乘枢纽。

此外，地铁18号线规划已获批准。周康板块有湖南公路站、周浦站、戎梵路站三个站点，预计2020年前建成，将为周康板块中西部居民的轨道交通带来极大便利。

周康板块有很多公交线路，包括451、624、639、沪南线、南新专线、万州专线。

自驾方面，周康板块靠近外环，区域内有阳高南路、湖南公路、康新公路、申江路等主干道。正常路况下，50分钟内可直达陆家嘴、徐家汇、人民广场、五角场等城市商业区。

区域支持——万达引领业务支持工作和生活的完美融合

如今，周康板块的商业氛围越来越浓。不仅有大型商业综合体万达广场，还有“小上海”步行街、大润发、中邦秀美食街等一系列商业设施。同时，居住社区足够成熟，可以满足日常需求。

酒店:假日酒店、格洛丽亚剑桥酒店、橙水晶酒店、迈新阁国际酒店...

学校:中福会幼儿园、建桥学院、周浦中学、尚德学校...

医院:周浦医院、郭龙医院...

银行:中国工商银行、上海浦东发展银行、招商银行、中国建设银行...

住宅区:中邦城、康桥半岛、城市花园、印象春城、天台星城...

养老社区:沁河苑老年公寓...

产业布局——整合各种产业结构逐渐成为投资热点

周康板块依托浦东开发建设的强大辐射，利用康桥工业园的先发优势，大力发展以电子信息、新能源汽车(零部件)、生物医药、物联网为主导的战略性新兴产业，同时重点发展总部经济、R&D服务、服务外包等生产性服务业。，促进先进制造业和生产性服务业的融合发展，促进产业结构不断升级。

作为首批九个市级开发区之一，康桥工业园区在浦东新区享受各种优惠政策，吸引了中国电信南方总部、常熟、魏宏、ABB、HTC、SABIC、蒂森克虏伯等多家企业总部和R&D机构。

位于工业园区南部的上海国际医疗园也已建成，引进了20多家知名医药商家，包括中德友好医院、上海国际心脏医院、日本德真汇国际牙科医疗中心、西门子医疗器械中心。

截至2015年底，康桥工业园共引进外资企业533家，总投资65亿美元以上，其中世界500强投资企业22家；引进内资企业3570家，总投资396亿元以上，固定资产投资879.82亿元，其中工业固定资产投资423.31亿元。

该地区的写字楼发展缓慢，需求和租金都处于行业的低端

周康板块的商业市场发展缓慢，直到最近几年才出现上升趋势。截至2016年5月底，周康板块写字楼物业数量仅占整个浦东地区的3.63%。根据办公网的数据，周康板块写字楼的租赁需求占浦东整个租赁市场的4.14%，该区域写字楼的平均租金为2.0元/平方天，处于浦东的低水平。

附属于周康板块的一些写字楼: