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关于开发商为什么建公寓我想说关于公寓的一些科普

这其实很基本,但是很多人一辈子都没有买房,所以不理解。

公寓是分类的,实际就是住宅公寓与商住公寓。

首先我明确一点,市面上所有自称公寓的产品实际是开发商的一个习惯性叫法,但不是专业叫法。

你在市面上中介开发商给你推的这些玩意本质是商住!

只是宣传过度了,让我们大家一说到公寓就默认是商住。

实际公寓指的是一种规格的住宅。

所以一些人摇号摇到了,发现购房合同与产权下来上面写的是公寓,就以为自己买的商住,实际并不是如此。

成都因为2017年实行住宅限购政策,所以直接导致了不限购公寓的销量暴涨,暴涨的不止销量,还有价格,单价上万的公寓不少,近郊区域的公寓价格也普遍在7、8千。

还有不少接近上万的公寓,因为这部分公寓是商业产权,也就是40年产权,所以才不限购。

其实住宅也是有公寓的,在大寒当日日照不足两小时的房屋就会被认定为公寓。

所以住宅公寓一般是朝北,日照不足的房屋。

其实70年的公寓和住宅除了日照以外,其他都是没差别的。

70年产权的公寓是住宅性质,产权70年,但是光照达不到住宅的要求,因此说是公寓,那么他相对住宅来说居住舒适度就没有那么高,因为光照不足。

成都市规划局对公寓的产权专门公布了《关对于“公寓”建设管理的若干规制定》,明确界定“公寓”是指除日照要求外均满足《住宅建筑设计规范》其他强制性内容的一类特殊的生活单元。

房管部门对“公寓”进行房屋产权登记时必须明确为“公寓”,并在房屋产权证上的房屋用途一栏标注为“公寓”。

另外,房子是住宅还是公寓不仅是产权证上的性质来决定的,是由土地性质决定的。

根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:

  • 住宅用地70年;(住宅公寓)
  • 工业用地50年;(有类似商住公寓)
  • 教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年;
  • 商业、旅游、娱乐用地40年;(普遍商住公寓)
  • 仓储用地50年;
  • 综合或者其他用地50年。

“70年产权公寓”和“商住公寓”是两个完全不同的概念。

70年产权,就是民用住宅用地。

你买的70年产权,就是商品房。这是政府说了算的。

你买的70年产权,就是商品房,所以肯定是民水民电。

而所谓的商住“公寓”不是一个法律概念,是开发商的定位。

也就是说,公寓这两个字本身没什么意义,只是开发商找不到好听的名字,模糊概念给你的产品。

但是开发商给房子定位成公寓,往往也是有销售或者设计上的考量的。

这里面没有任何复杂的东西,只有一点,就是公摊面积往往偏大,就如同写字楼一样。

意思就是你买这些房子的时候,额外注意下公摊就好。

房型设计,小区环境什么的,买商品房怎么看,你就怎么看。

意思就是说你看你一句话里提供了很多的信息。

比如70年,公寓,民水民电,当然成都一些别墅与大平层商住也可能民水民电,比如保利两河院子等商住别墅,其实有用的信息就一个70年产权,只要是70年产权就是住宅用地。

然后给大家说一些细节区别

01

居住成本

——70年产权公寓的水电气费都是民用的,物业费也是按照小区其他住宅一样的标准缴纳。

商业公寓的水电气基本上都是商用的(部分大户型别墅可能申请到民用),大部分的公寓还不通气,只通水电,物业费也是按照商业的标准缴纳。

一般的商业公寓物业费都比住宅的物业费更贵,所以在居住成本上住宅公寓是有优势的。不仅仅是水电气物业,还有一个就是网费,299的网速可能只是住宅69的标准。

02

限购限贷

——70年产权公寓也是限购的,而且贷款政策也是按照正常住宅执行。

二套房首付6层或7成,三套房直接拒贷(注意:认贷不认房,当然你三套直接限购了);

商业公寓是不限购、不限贷的,不限贷就是只要有钱,只要符合贷款条件,想买多少套就买多少套,都可以首付五成,在这个问题上商业公寓是有优势的,而且有些不好卖的公寓,可以首付一层,甚至更低,开发商帮忙垫资给你弄组合贷也是做得出来的。

03

房贷利率

——70年产权公寓的房贷利率和住宅相同。

首套房执行最低房贷利率;商业公寓的房贷利率相对来说更高。

比如住宅上浮10%,有可能商业公寓利率上浮20%,甚至更高。

04

公积金贷款

——70年产权的公寓是可以用公积金贷款的,和住宅是一样的,商业公寓则不能用公积金贷款,只能用商贷。

05

公摊面积

——70年产权的公寓公摊普遍在20%左右,有些很低。

商业公寓的公摊面积一般更高,很多都达到30%,甚至更高。

06

税费

——70年产权的公寓契税是按照住宅计算的,首套房90平以下1%,90平以上1.5%。

商业公寓则不管面积和套数,都是3%,且商业公寓在转卖过程中产生的税率也更多。

普遍商业公寓在转卖过程中产生的税费高于70年住宅公寓。

70年产权公寓和商业公寓主要的差别就在上面了,可以看出两者的差别真的是太大了。

所以很多人宁愿等自己有购房资格再买房,也不愿意先买商业公寓。

为啥开发商要做出公寓这种产品?

因为拿住宅就配比了商业用地,政府可能是希望开发商去修一些商业配套,比如写字楼,商铺等,但开发商也很清楚,这些玩意儿修了也不好卖。

因为商业实际是严重过剩的,商业不是刚需,住是刚需,相当于插边球把本来应该修写字楼的拿来修公寓(比如龙湖西宸原著,复地金融岛)。

本来应该拿来修会所商铺的拿来修别墅(比如首开龙湖云著,保利和光屿湖)。

成都最喜欢开发商业别墅的非保利莫属,而且还可以给你整到民用水电气。

商业用地就40年产权最大的问题就是房屋年限续期的问题,目前估计会在2025年前后有个说法。

现在没人能告诉你。

因为住宅用地已经默认自动续期。

但商业是个空白。

所以买商业用地上的“住宅”就是赌博。

因为住宅用地是70年,商业用地40年,肯定先出政策。

如果国家到时候缺钱,拿商业用地开刀,比如按年限征收使用税费,是真的可能做的出来的。

因为房产是个长期投资,政策性风险太大,还不说商住写字楼基本没有啥涨幅,只能按照商铺写字楼一样以收租算回报率。

当然你买个大平层公寓或者公馆或者别墅拿来享受也是可以的,买商业要不自己用,要么就是纯消费品。

毕竟土豪也不需要投资房产赚钱了,钱赚再多最后也是拿来花的,你看望江名门都卖完了。

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