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【开发商为什么建公寓】公寓坑不坑,关键在于开发商打开的方式到底对不对

今天,不要谈论住宅,而是谈论公寓。

原因很简单。我们对公寓有太大的敌意和太多的误解。

公寓能投资吗?

很多人的固定印象中,公寓,就是投资黑洞,投资公寓=掉坑里。

这是对公寓最大的误解,这个结论本身就有逻辑错误。

你正在用住宅的投资收益去生搬硬套公寓投资。

投资住宅的大多数人,并不靠租金赚钱。找到有发展前景的片区,入手一批可以捡漏的低价房源。放上几年,等房价涨上来了,转手给卖了,这个周期最好不超过3年。投资住宅是为了赚取房屋升值之后的差价。

如果按照这种获利方式,显然,住宅的价值绝对优于公寓。公寓转手,需要高额的税费,并不适合短期持有。

但住宅和公寓压根就是两种不同的产品。

公寓用的是小成本,低总价的资金投入,去赚取稳定的租金现金流。

尤其现在的楼市大环境,投资住宅,短期持有根本就挣不到钱,甚至持有成本要远远高于转手收益。

公寓,更像是生产工具,成本低,用最小的投资去撬动相对更高的现金流。在没有房票的情况下,你有限的资金,换成优质的不动产,依然能让钱生钱。

今年并不乐观的租房市场,有个细节,你一定不能忽略。

什么样的房子更好出租?

有地铁、小面积、公寓、带装修、房龄新。

更喜欢独处,更注重隐私,更喜欢舒适的95后、00后成为租房主力军,即便是市中心的老破小,也不再是不愁出租的香饽饽。相反,某些三环外的小公寓,租金价格高于预期。

郑州大学地铁口附近的公寓,价格在1800元,黄河路附近的公寓价格在1500左右,金水CBD的公寓价格在1800-2000元左右,东区CBD基本上在1900-2500元。朋友三年前买的龙子湖37㎡小公寓,托管出去,价格在2200元。

这些现象正在反映郑州公寓变局,在未来,投资公寓,用小成本,让钱生钱,必须要牢记两大准则。

小成本投入,去赚取持续、稳定的租金现金流。

细分租用、使用客户群,产品要有差别化,方便更好更快持久出租。

很遗憾,在现实公寓市场中,能同时满足这两个条件的产品相当稀缺。

2

说到这里,就不得不提河南本土开发商。

当TOP20房企抢滩郑州之时,购房者是欣喜的,他们相信一线大牌房企的品质力量。如今回望,本土房企在与他们的竞争中,并没有下风,凭借落地的良好口碑,扛起了郑州房地产市场的大半壁江山。

这些房企在蜕变中,都镌刻着自己鲜明的特色。比如从民生地产向高端物业转型的正商集团,在这座城市里,已经是最大的公寓开发商。

公寓年交房规模之大,在郑州,无人能够匹敌。同时有九个公寓项目在售,遍布新区、老城。

更难能可贵的是,这座城市里,最大的公寓开发商,正商对客户是负责的,其所有的公寓拿地、开发,完全符合未来公寓投资的两个最重要条件。

持续、稳定的租金现金流

怎么才能持续,稳定?

1、公寓在城市已经完全成熟的片区,片区内人流量大,流动人口多,租赁需求大。

2、公寓择址在城市商务区,或周边有产业支撑,有强大的租赁需求。

在郑州,哪个区域的租住需求最为旺盛?除了老城区,还有高铁东站附近,周边写字楼集中,白领租住需求旺盛。

从既有的规划、建设、体量、配置来看,未来,高铁东广场与既有的高铁西广场连接,这里将会超越老CBD成为新的城市封面。

3、紧邻地铁口,地铁不仅能把更多的人流带入公寓,还能把公寓内的租客带到他们所需要去的商务办公区。

对于公寓产品,对于某些特定人群,是非常适合入手的产品。

1、单身过渡:对于某些被限购挡在外围的人群,或者首付不够的购房者,他们又急需留在郑州,就可以选一套小公寓。

2、投资需求:公寓面积一般在30-60㎡之间,面积小,门槛较低。按照所说的两个条件,完全能够实现小成本,钱生钱,稳定持续的租金现金流。

3、商业属性:有创业梦想的创业人,买一套公寓,可满足可创业、可办公、可投资的多重需求。

商业公寓坑不坑,关键在于开发商打开的方式到底对不对。

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