【一般验房的注意事项】专题最全验房流程及验收要点

另外年底交房的时候，花了大价钱买的房子，怎么样检查才能知道和当初购买的约定完全一样？(莎士比亚)。

没有专业经验的普通购房者关闭房子时需要注意什么？

冬天气候寒冷，空气干燥，关房子的时候有什么特别需要注意的地方吗？

为了让更多购房者在聚集时拥有基本的集检知识，顺利获得安心的房子，俞福美集社总结了几个集检要领，并与业主共享冬季集检议事港。(威廉莎士比亚。温特。)

第一步：查看相应资料，确认房屋是否达到交付条件

在收房前，一定先查看“两书一表”，指的是《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》。

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围做出的承诺，一定要仔细查看保修日期是否合理。最重要的就是《竣工验收备案表》，是指楼盘通过规划、消防、质检、环保、气象、卫生等各部门验收，开发商将所有相关资料备案后由主建部门盖章确认，如果缺少任何一项的话，这个楼盘不具备交房条件，是不能入住的。

但是在实地操作中，不少开发商为了避免交违约金就会在尚未达到收房条件的情况下让业主提前收房，也有业主反映在收房时不让业主看房就强制收房。所以在收房时一定不要被开发商忽悠，稀里糊涂就签字收房。

注意：如果开发商没有出示上述资料的，购房者有权拒绝收房，延期责任由开发商承担！

第二部：准备验房工具

1.卷尺，用于用于测量长度与高度等数据。

2.塞尺，用于测量裂缝的宽度。

3.响鼓槌，用于检查墙面、地面空鼓。

4.万用表和验电插座，用于检查家居中的电路情况。

5.塑料盆，用于检查家居中的水路情况。

6.旧报纸、塑料袋、绳子，用于封堵下水管道。

7.扫把，用于扫去地面、墙面表面的灰尘，方便更仔细地进行查看。

8.纸、记号笔、便利贴，对存在的问题要用笔和便利贴进行标记。

第三部：开始验房

一、先看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。

二、再查内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、

强弱电、暖气、煤气、通风、排烟、排气。

三、后测相邻：闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。

验房项目

1、入户门框扇

2、室内门窗工程

3、室内地面工程

4、室内墙面及顶面工程

5、梁面柱面工程

6、吊顶工程

7、涂饰工程

8、厨卫防水

9、房屋面积及层高

10、暖气、天然气安装

11、阳台防水及密封

12、建筑电气工程安全

13、建筑弱电工程弱电系统

14、给排水工程

15、预留孔洞－排烟道、排风道、空调孔、强排孔

16、室内噪音检测－阳台、大厅及房屋噪音检测

首先，毛坯房收房时应注意验收的顺序，先看外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道等，再看门、窗、天棚、墙面、空中、墙砖、地砖、高低水、防水存水、强弱点、煤气、通风、排气，最后检查闭存水实验、水表空转等问题必需和楼上楼下的业主配合。注意：顶楼的业主要格外检查房屋是否存在渗水问题。

其次在检查房屋细节问题时，可按以下步骤来逐一检查：

1.门窗。查看房间的门窗朝向、结构等大方面是否和合同上标注一致。仔细检查门窗的内外表面有无刮花的痕迹或凹陷，将门窗来回推开，看是否顺畅，检查门框四周是否被挤压。

2.地面。检查地面是否平整，有无较为明显的凹凸和地面空鼓。

3.墙面。用靠尺检查墙表面看是否平整，误差在4mm以内属于合格。交叉墙面是否有很大的裂缝出现（裂缝宽度≥3mm属于正常，如果大于则要求开发商进行修复），尤其是在拐角处、梁下方，要格外留意是否有空鼓。用空鼓锤敲击墙面，靠敲打听声音来判断墙面是否存在空鼓现象。空鼓面积大于20cm²则需要开发商整改。

4. 天花板 。站在远处看天花板是否平整和是否存在裂痕；看所有天花板是否有出现水渍或发霉，尤其是卫生间顶面及其相邻天花板。

5. 电路 。检查屋内插座和开关面板是否齐全有没有被遗漏的；用专业的检测工具看插座是否正常通电、是否有地线、插座电压是否达标。 每一个开关面板都要亲自去试一下，看所控制的灯是否能正常控制。

6. 水路 。打开进水开关查看各进水管的供水是否正常；看水的流量大小是否正常，如果流量很小说明水压不够；向厨房、浴室、阳台的排水管、地漏、蹲坑等排水口注水，若听到咕噜噜的声音说明管道通畅； 留意管口附近是否有渗水现象。

7.防水。若是装修房，还要验收防水（在卫生间注入20cm高的水，停止至少24小时，观察是否有渗漏现象）。

8.测量面积。实测室内面积与合同面积的误差，一般合同会有约定；若无约定，面积误差在3％以内（含3％）算正常。对比合同的户型结构尺寸。

9.最后检查其他设备。燃气表外观，煤气、通风、管道等是否到位，合同约定的公共区域装修是否达标等。

提醒：签署房屋交接书一定要慎重，因为一旦签字确认，之后出现问题，想解决会更难！

验收重点项及方法：

1、 厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。

2、卫生间通风：应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备可安装性，同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。

3、管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作，及时修复；入住后维修，因做了整体厨柜而使维修困难甚至拆掉吊橱。

4、空鼓： 专用响鼓锤测墙、地空鼓。

5、 验电：

① 检查插座：五孔插座上分别插上验电插座，看是否通电及安装是否正确。

② 开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，立即纠正。

③ 开关箱内开关应安装牢固，每个都要晃动检查，如果发现松动，应紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。

④ 检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。

6、猫眼：入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，修复或更换。

7、测高度：用盒尺检查房顶，取4－5个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为2.7m（或者2.65m）说明房顶或地面没有倾斜。

8、 测墙壁地面：用长尺（或者带有水平的专用直尺），靠墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点（爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀未发好，抹在墙上就会形成爆点）。

9、 测乳胶漆质量：墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡（200瓦）照射，灯一亮，墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出，如果不平，要重新补腻子刷漆，不能局部刷漆，会与墙壁原色产生差异。

10、窗户是否有纱窗，如果没有，应及时提出配齐。同时注意楼梯踏步和扶手是否合乎要求。

11、检查防盗门：有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。

12、室内门检查平整变形：把门打开，眼睛凑到门边，看前后门线是否重合，若门线不重和，比如有一角翘起，必须更换，将来变形更严重；关门后查看四周缝隙均匀适宜；门和锁开关应该开启灵活；还要用专用水平仪测门安装垂直度。

13、窗户：推拉窗和平开窗上的纱窗和窗扇，应推动开关灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。中空双层玻璃里外都擦不干净时，是因为双层玻璃的里层脏了，原因玻璃在安装时候就污染了，这时应拆换新玻璃，否则以后不易解决。还要用专用水平仪测窗户安装垂直度。所有外门窗均应有纱门、纱窗。朝向通道和底层室外的窗户应有防盗网。

14、检查管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动，应重新固定。大开水阀看排水是否流畅（否则下水管被建筑垃圾堵塞），放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。

15、卧室、客厅通风窗户面积为使用面积的二十分之一，比如室内面积30m2，那么开启的窗户面积应有1.5m2；

16、厨房通风窗户面积为使用面积的十分之一，比如厨房室内面积10m2，那么开启窗户面积应有1m2，且不小于0.6平方米.达不到者不合格（国家标准“住宅设计规范”）。厨房排烟孔直径15cm，达不到时无法安装油烟机。

17、闭存水试验（24小时后察看，是否会出现渗水现象）、水表空转试验：（重要检验项目）

① 在验房时需要和楼上进行协调，做好各家的闭存水试验。

具体做法是，在楼上和自家的卫生间用塑料袋装好沙子或堵漏灵，将所有地漏全部堵塞好，然后放满水，保持24～48小时，楼下卫生间没有渗漏现象，说明防水合格。

② 打开楼上自来水阀门放水时应将水量放到最大，赶紧去看自家水表，水表不跑，说明水表合格，因为出现过别人家用水，自家水表帮着跑的现象，说明水表不合格，必须更换。

有上下水的阳台也要作闭存水试验。不要怕麻烦，否则入户不久，出现渗水问题，那时解决就麻烦了。

18、暖气片：

① 暖气片上方应有放气阀，使用前应拧动将气体放掉。如果拧不动就需要修理解决，否则气放不出来，暖气片不热。

还要注意暖气片安装牢固，不能有松动现象；进水管和回水管的坡度应符合要求，否则影响采暖效果。

② 如果铺设地暖

完成地暖施工后施工单位必须进行地暖打压试验，以检验是否有漏水现象。

地面采暖辐射供暖系统，从加热管道敷设和热媒集配装置安装完毕进行试压起，至混凝土填充层养护期满保压施工。

水压试验之前，应对试压管道和构件采取安全有效地固定和保护措施。

试验压力为设计压力的1.5倍，且应不小于0.3Mpa，不得大于0.6Mpa。

冬季进行水压实验时，应采取可靠的防冻措施。

办理入住手续

验完楼后，开发商一般要求业主填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等协议书，同时领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及各种赠送物品。

注意：签署协议书时应先详细研究行文，发现不公时应及时提出异议，双方协商后再签署。

有以下六种情形，买房人可以拒绝收房

一、房屋没有达到合同约定的交房条件。约定条件是指开发商与购房者在购房合同中明确约定可以退房的条件。

二、达不到法律规定的交付使用条件。我国法律规定，工程质量监督、规划、消防、人防等，未取得《商品房销售管理办法》规定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》等“两书一表”的楼房，购房者可以选择拒收房屋，相关违约赔偿责任应由开发企业承担。

三、、开发商无故比原合同约定延迟交房，经购房人催告后超过三个月交房（前提是购房人之前行使过有法律效力的催告权）。

四、合同没有约定，且房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3%（不含3%）的，可拒绝收房，并解除购房合同。

五、开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋户型、朝向、结构及合同中约定的配套环境的，或经批准改变商品房规划设计未经买家认可且未尽通知义务的。

六、房屋主体结构质量确实不合格。但是需要具有相关资质的质量机构出具的核验证明。

收房时还需要交纳哪些费用呢

一、契税

房屋契税是指房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收。一般都是明文规定，按自己实际购买房屋，及时缴纳即可。契税缴纳的比例与首套、二套房有关，如果是首套，还与房屋面积有关。

1、个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米(含90平方米)以下的，契税按照1%执行；

2、户型面积在90平方米到144平方米(含144平方米)的，税率减半征收，即实际税率为1.5%；

3、所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照3%征收。

二、房屋维修基金

就是向买房人集体筹集作为后期维修、改造小区共同设施的费用。

商品房 （经济适用房 集资建房 ）维修资金交存标准：

多层住宅（7层以下，不配备电梯的）：60元/平方米

多层住宅（配备电梯的）：90元/平方米

小高层 高层住宅（7层以上，含7层）：145元/平方米

拆迁安置房屋维修资金交存标准：

多层住宅（7层以下 不配备电梯的）：60元/平方米

多层住宅（配备电梯的）：90元/平方米

小高层 高层住宅（7层以上 ，含7层）：90元/平方米

三、房屋产权登记费

有的开发商是办证时才收取的，住宅80元/套，非住宅550元/件。

四、面积差价

依照《商品房买卖合同》约定据实结算，但面积误差比绝对值在3%以内（含3%）。

五、证照印花税

5元/本；工本费10元/本。

六、物业费

在未签字收房前，物业费用由开发商承担，自收房之日起，物业服务费由购房人承担。

七、其他费用

供暖费：根据小区供暖方式和具体价格而定。

水、电、煤气费：一般都会分别有卡，业主只需往里面充值即可。

停车费：有的业主需要购买小区车位，这一费用是针对买车位的业主。

这些费用一般都是在实际入住后产生，交纳情况就因人而异喽。

注意：契税和大修基金是必须要缴纳的，收房不交纳那有可能这个房子五证不全！