郑州早孕来问现代 这是郑州最最可惜的区域，每平方少卖3000

从过去多年的历史经验来看，城市房价的上涨与其说是房屋的升值，不如说是房地产附带资源的升值。

房地产投资的核心是对房地产附带的资源进行评估、判断和押注。

同理，资源和价值的错位会产生巨大的套利机会和暴击。而郑州就有这样一个极端的样本，资源和价值不匹配，房价每平米少3000元。

一个

2019年12月15日，国际乒乓球世界巡回赛总决赛在郑州长兴湖新区奥林匹克体育中心落下帷幕。我的哥们，老董，杭州球迷，在郑州待了一个星期。他看着球变凉，把心移到了房子上。

郑州奥林匹克体育中心

2019年杭州奥体板块共推三块，底价分别为31266元/㎡、30135元/㎡、31869元/㎡，预售价4万+。

在国内，杭州奥运体育板块是一个典型的案例，由于城市名片，奥运体育资源被赋予权力，板块价值大幅增加。

长溪湖每件商品的平均价格

这也是老董对比了杭州4万+和郑州1.5万+的房价后对长新区极度看好的核心原因。

相比之下，定位为郑州市民文化服务区的长溪湖新区的价值就足够硬了。北核心区、市民公共文化服务区+九洲广场；南核心区、奥体中心、文化艺术中心、市民活动中心、现代传媒中心基本上是郑州最好的公共资源。

但当老董逛了三天问我长溪湖新区值得投资的时候，我沉默了。

我脑子里的第一个想法是:

1、好就好，这是西区！这是西边！这是西边！

2.好就是好。谁会接受这个提议？

2

资源具有直接而明确的价值。

比如花园路商圈有了郑弘蓝宝湾，随着郑弘和建业凯旋广场的相继落地，价格得到了充分的巩固；

比如文博花园，依靠双校区来补足金水区的房价；

比如依靠省政府搬迁汕头成为宇宙中心的白沙；

......

坦白说，长溪湖新区资源更好。

只有南核心区的四个中心:

奥体中心2个大厅，6万个体育场、1.6万个体育馆、3000个游泳池，兼顾全民健身、赛事运营、文化表演；

文博艺术中心涵盖了新郑州博物馆、郑州档案博物馆、美术馆等几大场馆；

市民活动中心包括科技馆、杂技馆、团体美术馆、青少年发展中心、妇幼活动中心、市民健康中心等。

现代媒体中心包括报纸出版、广播电视综合技术功能区、演播室大厅和与“大玉米”呼应的280米标志性建筑。

还是那句话，这些是郑州最好的公共资源，或者说是可以无限反馈房屋居住功能的资源。不好意思，这些北龙湖比不上。

关键是这些资源最稀缺。与商业区和城市综合体不同，它们可以被引入。不像名校，可以开分校。长溪湖新区郑州市民文化服务区是政府主导的市级资源配置，未来几十年绝对没有第二个。

不对比生态资源之类的，哪怕是最基础的地铁线，长湖新区，都能挂白沙。

调查中也查了一些数据。目前郑州正在建设地下公用隧道的区域有三个:北龙湖、滨河国际新城、长溪湖新区。其中，经济开发区滨河国际新城公用隧道每公里平均造价4000多万元，长溪湖新区郑州市民文化服务区地下三层综合环廊每公里平均造价4.5亿元。

我们只是以滨河国际新城为例，而不是贝隆湖。从外面看，滨河国际新城本质上是一个新区。即使有中建一级土地整理，城市界面也有很大创新，但在资源上至少比不上郑州市政府建设的郑州市民文化服务区。

但是为什么连滨河国际新城的价格都可以在长溪湖新区停牌？

三

在房价公式中，资源的权重是不同的。

长溪湖新区的第一大问题是郑州十几年的发展极度不平衡，东部对西部的压制。

关于城市发展，我们不谈上层的东西。郑州这么多年的经验告诉我们，郑州未来城市发展方向的箭头可能永远是向东，也可能永远是向南，但是掉头的可能性太小。最明确的是，过去的CBD，现在的CBD，未来的CBD都在东区，核心购买力和支撑力自然在东区。

这是长溪湖新区房价的致命上限。

也是商圈中原万达旁边的保利新余，二七万达旁边的著名橘州。价格不理想；

也是学区，怡和路小学旁边的裕华光合世界价格不理想；

西区房价上限是当初定的。

长溪湖新区第二大问题:产业和运营问题

“一心两翼”政策飞了这么多年，西区的天平一直缺少足够的重工业砝码。

在这里看不到新的支柱产业的注入，看不到建设就业中心的决心。整个核心除了媒体、文化、商业，几乎没有其他行业。

这些项目在郑州都不好。国内媒体倒数，不如长沙浙江；文化氛围更加缺乏，郑州几乎没有稳定的文化产业，更别说和北京杭州比了；至于商业，郑州在全国一线城市中垫底，所以从这个角度改变一个人的生活几乎是不可能的。

最遗憾的是操作太差！

少数民族运动会结束后，长株潭新区突然熄火，一度被外界嘲讽为“红利告一段落”，买家高位站岗。其实严格来说，南北核心区的完成度只有1/3，至少在未来5年内会继续顺利实现。然而，由于缺乏系统的推广、宣传和运营，长溪湖新区再次被搁置。

比如刚刚结束的与郑州城市形象结合良好的国际乒乓球世界巡回赛总决赛，一直没有得到很好的宣传，甚至郑州很多人都不知道这个赛事。

再比如，作为目前郑州硬件最好的奥体中心，现在和将来都会举办更多的演出，也是长溪湖新区非常好的宣传资源。

不像郑州的高辛、二七、管城、经济开发区、汇基、金水区等效益不够好的地区，道路可以升级一半。长溪湖新区郑州市民文化服务区建设日新月异，真金白银在脚下。地上每一栋楼都与郑州市民息息相关，但一手好牌打不出来。

四

长溪湖新区第三大问题:开发商问题

与北龙湖、滨河国际新城不同，长湖新区土地整理的核心在南北两个核心区，但没有大规模的一级土地整理，核心区周边的房地产项目都是城市改造。

简单来说，核心和外围房地产的开发是断了，政府没有太大的收益，对开发商也没有太大的约束。虽然后来招商条件有所改善，但意义不大。

由于规划干预的时间、历史问题和城市改革的复杂性，长溪湖新区的开发商有很多无聊的瓜和土豆。能提高区域品质的项目很少，产品鲜有亮点。

更别说把剧情做小，引进足够的开发商，积极竞争。或者要求开发商的规划和建筑，统一区域的建筑形象。

图为某项目销售部门前的道路

这个项目是该地区最昂贵的项目。看房的时候，从项目大门到营业部的动线很长。位置的包装很差，营业部门前的路坑坑洼洼，很可怕，让来自杭州的老董目瞪口呆了一段时间。

五

最后简单说一下购买方案:

选择关心质量的永维溪县；

关心学校对奥林匹克运动世纪的选择和整合；

低价选择汇泉西岳城；

综合统一选择华瑞紫云城；

当然，明年恒大屌沟项目和裕华铁炉项目都将进入市场，选择会更多。

但无论如何，西湖新区的开发商地图已经清晰了很多年，房价的脉络可以追溯。当你像我一样感叹这个地区的时候，也许我们应该想想，卖的少的价格是被低估了，还是已经摊薄到整个郑州市了。