房屋抵押 房产抵押贷款必须搞懂的七个问题

一、借款人是否多次抵押房屋。

这个问题完全不用担心。可以把房子手续带到当地房产局备案，房产局的档案一目了然。目前国内很多地方连二次房贷都拿不进其他项目，怎么能多次房贷呢？

二、借款人的财产是否属于唯一住房？不到70平米吗？审核时有没有提供真实的两居室证明？逾期房产能否执行(变现)？

提供二房证明的初衷是为了防止贷款逾期时唯一的房子被强制执行。不过方哥可以在这里郑重的告诉大家，民间借贷的第一原则是免于诉讼，无需法院强制执行。现在我将描述这是如何实现的。

目前民间借贷抵押，实际上有六种合同或程序。司法权利实际上有六种(四种独立权利+两种从属权利)，即:1。债权，2。抵押(债权的从属权利)，3。物权代位，4。限时物权，5。具有强制执行效力的债权凭证，6。存款担保权(附期限物权的从属权利)

1.债权:借款合同。

2.抵押权:抵押合同及程序，债权的从权利(其他权利凭证，目前我国大部分地区只能登记第一抵押权，少数地区不限制)。

3.物权代位:全权不可撤销的房屋公证(此项最重要)

提醒:受托人不应是债权人(抵押权人)本人，而应是债权人(抵押权人)信任的第三人(非直系亲属)，为防止房屋变现困难(万一房屋不好卖)，然后受托人可将房屋直接转让给债权人(抵押权人)。

4.期限产权:房屋买卖公证

如果房子在抵押期间被查封了，另一个玩法是打官司，但是有一个关键点，网上几乎没有披露，就是债权人打官司的时候，不会拿贷款抵押合同打官司，会拿销售公证打官司，因为执行起来比较快，五六个月房子就有了，然后再想办法变现。

另一个好处是，在房屋不易变现的情况下，作为最后一道防线，当受托人将房屋转让给抵押权人时，防止房屋原所有权人以流动担保合同进行抗辩。《中华人民共和国担保法》将物权作为债权的担保权时，流动担保合同为无效合同。

5.具有强制执行效力的债权文书:强制公证(线下使用近10年，从未使用过，只是设计的一道防线)。

6.存款担保权(定期产权从属权):将贷款金额放在公证书上，为购房进行存款。(注意:存款不是存款)

(注:以上所有手续将花费不到900元钱，不包括逾期的房屋过户费和过户后新房产证的加急费。)

3.如果借款人已婚，双方(房产局和公证处)是否到场签字？

进入抵押前，取借款人(产权人)户口本，到当地派出所查户口档案。所有信息一目了然。有配偶或共有人的，必须到公证处和房产局共同办理手续。借款人(产权人)单身的，必须出具单身证明。

借款人非单身，或房屋非独自所有，或婚前有自有财产但婚前未公证，或婚后有自有财产但婚后未公证，离婚后财产未分割(但离婚协议明确指出财产分割细则，且终审判决已生效但未执行的除外)，在上述一种或多种情形并存的情况下，双方必须亲自签字。

4.抵押财产账户中是否有未成年子女或老人？

房子经过全权公证后，不用担心。请参考问题2第3项的说明。。

五、关于经济适用房、地租等抵押问题。

房产局不受理经济适用房、公租房等房屋的抵押登记。在一些地区，甚至无法为经济适用房、政府共有的出租房和其他住房申请抵押贷款。可能有人会问:如果借款人将房产证等手续交给借款人，并签订抵押协议，这个抵押是否生效？如果贷方向他借钱，那真的是历史奇闻。作为民间借贷的从业人员，你难道不知道《中华人民共和国担保法》中不动产作为债权担保物权时唯一的司法生效要件吗？如果你告诉我我不知道，我建议你不要涉足民间借贷行业。

六、房子说收？谁在收集？

如上所述，行使房屋物权的是新的产权人(受让人，包括原抵押权人(其他权利人))，物权是形成权，不是请求权。

线下民间借贷的“规则”是贷方帮忙收，这不是问题。

七、抵押前抵押财产是否已出租给他人。

根据《中华人民共和国城市房屋管理法》规定，房屋租赁应当向当地房产部门登记备案(备案后应当备案)，不登记的不得对抗第三人。