房地产增值税 一文看懂房地产开发企业增值税计算方法！

本期亮点:房地产开发企业是指按照《城市房地产管理法》的规定，以营利为目的从事房地产开发经营的企业。随着营业税改征增值税的全面实施，房地产开发企业也被纳入增值税管理。房地产开发企业增值税最新的计算方法是什么？今天给你详细解释！

一、增值税预缴(一)政策依据

根据《国家税务总局公告2016年第18号》，普通纳税人以预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在预收款次月按3%的税率预缴增值税。计算方法是:

预缴税金=预缴÷(1+适用税率或征收率)×3%。

上述公式中的适用税率或征收率是根据适用于纳税人的不同计税方法选择的。纳税人适用一般计税方法的，按11%的适用税率计算，适用简易计税方法的，按5%的征收率计算。计税方法根据新旧房地产项目确定。纳税人可以选择对开工日期在2016年4月30日前的旧项目适用简易计税方法。一旦选择，36个月内无法更改。对于上述日期之后开始的新项目，只能采用一般的计税方法。

2.本期允许扣除的地价按以下公式计算:

本期允许扣除的地价=(本期出售房地产项目建筑面积÷可供出售房地产项目建筑面积)×已付地价

本期销售的房地产项目建筑面积，是指本期申报增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目的可销售建筑面积是指房地产项目可销售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独计价结算的配套公共设施建筑面积。

已付地价是指政府、土地管理部门或政府委托的单位直接收取的地价。

三.会计方法案例:

2018年1月，上述房地产开发公司开具增值税发票，总价税8880万元，对应允许抵扣土地成本2220万元，2017年12月缴纳增值税60万元，当月抵扣进项税450万元，无前期抵税。

第一步:确认所得税和销项税

借款:预收款8880万元

贷款:主营业务收入8000万元

应交税金-应交增值税-销项税额880万元

房地产开发公司对外开具增值税专用发票，票面金额应为880万元，收款人可以全额抵扣增值税。

第二步:地价从增值税中扣除

借款:应交税金-应交增值税-销项税额扣除220万元

贷款:主营业务成本220万元

从地价中扣除的增值税=地价÷(1+11%)*11%

= 2220.00÷1.11 * 0.11 = 220万元

第三步:转出当月未缴纳的增值税

借:应交税金-应交增值税-转出未付增值税210万元

贷款:应纳税-未付增值税210万元

当月实际销项税额= 880.00-220.00 = 660万元

当月认证抵扣进项税= 450万元

当月应交增值税= 660.00-450.00 = 210万元

第4步:将预付增值税转换为未付增值税

借款:应交税金-未付增值税60万元

贷款:应交税费-预付增值税60万元

当月未缴纳增值税余额= 210.00-60.00 = 150万元

第五步:下个月交税的时候，

借款:应交税金-未付增值税150万元

贷款:银行存款150万元

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