宝隆公寓房价为什么低看这里!近期南京公寓销售加快，自住购买更胜一筹

受不限购以及禁止“商改住”政策的出台，近期公寓产品（40年或者50年的非住宅产品）销售速度加快，本文着重探讨在当前公寓产品在售价格下，是自住划算，还是投资划算，下面详细分析。属于办公或商业或科研性质的房屋。

1、全市办公销售状况

5月南京办公市场预计成交面积在6万㎡以上，较3-4月成交水平有所下降，但从4月末以来公寓产品新增供应的去化效果看，受住宅限购限售和房源不足的影响，公寓产品去化比较理想，典型项目如仙林的万达茂、浦口的宝隆时代广场、城北的招商1872ipark公寓。

5月末，南京办公可售面积为190.4万㎡，较4月末有明显的下降，主要来自公寓产品的快速去化。

2、热门公寓项目成交量

目前在售公寓项目有20多个，我们对各个项目的去化情况进行跟踪，网上房地产成交数据显示，4月末至5月末期间，有10个项目成交套数在100套以上，其中万达茂和宝隆时代广场两个项目成交量比较大，分别达到903套和451套。由于这两个项目近期才上市，当前成交数据含有认购量，其中万达茂认购650套，宝隆时代广场认购451套，预计下月会转化为成交。

另外，证大喜马拉雅、苏宁紫金嘉悦、升龙汇金中心、雨花客厅等4个项目销售量也比较大。

3、全市在售公寓项目分布

我们根据目前全市在售公寓产品的价格分类，发现在售项目售价在低于2万/㎡以下、2-3万/㎡、3万/㎡以上3个价格段。

（1）低于2万/㎡：分布在浦口、中央门区域，多以毛坯公寓为主，如明发悦庭、明发财富中心、宝隆时代中心等；

（2）2—3万/㎡：分布在仙林、南站区域，这些项目多是成品房交付，可以实现拎包入住；

（3）3—4.5万/㎡：主要是河西高端公寓，多是采用开发商返祖来实现投资回报。

4、全市公寓产品对比

从目前在售项目看，4.8m挑高、平层产品较为常见，物业费多集中在2.5-5.5元/㎡/月，多数项目是纯商业性质，商用水电、不通天然气，有少数项目是通天然气，并且是民用水电，如纬七路隧道附近的万汇城、明发财富中心等，更具有居住属性。

5、不同购买人群建议

（1）自住

近两年，南京住宅房价的快速上涨，使得收入不太高的单身人士想在南京置业，显得尤为困难。那么，单身公寓，户型面积小、总价低，成为不少单身人群过渡的首选。我们对全市在售的公寓项目进行对比，发现若是自住，选择通天然气、民用水电的项目较为实惠，目前这样的项目多分布在浦口，万汇城、明发财富中心地理位置比较优越，位于10号线沿线，对于在河西、浦口上班的上班族可以考虑。且这两个项目户型面积比较小，总价60万起，首付30万（五成），商业贷款10年，月还款额在3200元左右，对于一些在南京上班没多久的小白领来说，还是可以考虑的。

如果承受能力小，那也可以考虑高新区的招商兰溪谷，成品房交付，拎包入住，首付16万后，月供1689元，相当于在南京的房租，缺点就是先要忍受交通的不便利性和周边配套的暂时匮乏。

（2）投资人群

我们选择全市4个项目进行投资测算，选择两个毛坯、两个成品房项目，目前全市多数公寓在售价格在16000-20000元/㎡之间，选择投资，若按照租金回报，回报率较低，多集中在2.8%——4.7%之间，低于目前市面上理财产品收益率。虽然公寓定价与住宅价格相比，确实比较合理，但由于住宅价格已经非常高了，所以公寓价格也算是非常高。如果从出租角度，投资确实不划算。有人说，不需要长期投资，只进行短期投资，等房价上涨了套现；但从南京历史房价来看，公寓产品房价上涨比较慢，且在当前政策进一步从严调控背景下，房价出现大幅上涨的概率非常小，2017年四季度房价可能会下调，此时购买不太划算。此外，公寓产品 ，不仅现有存量房源大，目前已售公寓产品超过4.8万套；未来供应量也大，未开发商办地块高达50多个，按总建筑面积的10%-15%和套均面积60㎡计算，可新增供应2.6-3.9万套公寓；可见，购买后再次出售，可能比较困难，且交易税费高。此时购买未来风险比较大。

通过分析，我们可以看出，以目前公寓产品的在售价格看，总价80万以下，首付40万以下自住兼投资的是比较划算，一方面挑选地铁口，交通便利，另一方面，月供钱相当于房租，但却可以拥有自己的房子。如果从投资角度看，总价在150万以上，首付80万以上的投资公寓，光靠租金收入并不划算，收回成本周期太长。如果前期出租，后期再出售，以这种方式投资，要求年房价涨幅需在8%以上，且公寓交易税费高，出手相对比较难，纯投资感觉并不划算，不建议考虑。