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18年成都购房新政策看这里!新政!成都楼市再补一枪,涉及“赠与”和“顺位调整”

最近,成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室正式发布了《关于加强赠与管理和优化购房者资格复核顺位相关事宜的通知》(以下简称公告),进一步升级和优化了成都目前的房地产市长/市场调控政策。

《通知》的全文很短,涉及的内容也非常具体,一是加强对赠与行为的管理;二是对无房家庭顺位进行了调整和优化(政策原文及官方解读详见今日第二、三条推送)。

具体如下:

1、严格认定赠与住房行为的限购标准。

房屋所有权人将住房赠与直系亲属的(包括赠与部分份额),按以下标准审核购房资格:

(一)若受赠人具备购房资格,则赠与行为属于一次交易,视为发生过住房转让,赠与的住房计入受赠人家庭住房总套数审核购房资格。

(二)若受赠人不具备购房资格,则赠与的住房自产权登记之日起5年内,仍计入赠与人家庭住房总套数审核购房资格。

这里的关键是第(二)条,因为按照之前的限购政策,赠与本身就是交易行为的一种,所以第(一)条并无变化,但第(二)条则完全封死了购房者企图通过赠与(或部分赠与再交易)的方式额外获得一张房票的可能。

举个例子

小明有两套房,原本他可以通过将其中一套赠与给直系亲属的方式,额外获得一张新的房票,但现在就不一定了。

首先要看小明的直系亲属是否具备成都购房资格,如果具备购房资格,则这种赠与行为不受影响,按转让计算;

但如果小明的直系亲属不具备成都购房资格,那么在5年内,这套已经赠与的房子仍要算作小明的住房套数。

也就是说,哪怕小明赠与了一套房给无成都购房资格的直系亲属,在5年内,小明的头上依然按两套房计算,不能额外获得房票。

这个政策其实有点像上海7月23日出台的《关于加强住房赠与管理的通知》,也是封堵赠与漏洞的,但上海的政策更“一刀切”,它只能赠与符合上海限购条件的对象,且依然按5年计入赠与人头上。

相对而言,成都的政策更科学、更合法、更人性化。

另外,如果房屋所有权人将房屋赠与非直系亲属的,依然按现有政策执行,即受赠人必须具有成都购房资格。

至此,成都在全面封堵限购漏洞中,已经将“假离婚”、“法拍房”、“赠与”等三种行为全面封印。

2、优化购房资格复核顺位。

在这条新政里,成都调整了刚需顺位排序,但有两个前提:

1、符合成都住房限购政策要求;

2、只针对3倍以上报名人数的“热点楼盘”。

第一顺位:须同时具备两个条件,一是在项目所在区稳定就业且连续缴纳社保12个月以上(含12个月),二是落户在项目所在区12个月以上(含12个月)。

第二顺位:在项目所在区稳定就业且连续缴纳社保12个月以上(含12个月)。

第三顺位:落户在项目所在区12个月以上(含12个月)。

第四顺位:具有项目所在区购房资格。

这里有几个关键点:

第1,是刚需第一顺位增加了项目所在区12个月门槛。

过去,我们刚需第一顺位只要求在满足限购条件下,户口和社保在同一区即可;但现在不行了,其中任何一项低于12个月,都不再具有第一顺位资格。

举个例子

以天府新区为例,过去,小明只要有天府新区2年以上户口,那么他只需要把社保转到天府新区1个月,就能成为天府新区“刚一”。

但是,现在不行了,小明必须拥有天府新区12个月以上社保,才能保住“刚一”,否则就是“刚三”。

这样做的目的是什么?

我们都知道,成都有一些购房者,就像摇号界的游牧民族一般,哪里有网红盘就往哪里迁,虽然之前也是符合政策规则的,但一定程度上还是不利于公平公正。

所以,此次新政为了遏制临时、频繁转移社保或迁移户口获取靠前顺位的行为,所以在一、二、三顺位的审核上,都加上了项目所在区社保、户籍满12个月的要求,相当于设置了一个门槛,几个月社保或者刚刚落户的,就被淘汰出局或跌落至第四顺位了。

第2, 第二顺位和第三顺位对调。

众所周知,在此前的政策中,项目所在地户口是排第二顺位的,项目所在地社保是排第三顺位的。

但是,在最新的政策中,这两项对调了,社保排第二顺位,户口排第三顺位了。

举个例子

小明无成都户口,但拥有锦江区24个月社保,那么按照原来的政策,他属于锦江区第三顺位,但新政后,他属于锦江区第二顺位了。

反之,小红拥有高新南区户口36个月,成华区社保11个月,原本小红属于高新南区第二顺位,成华区第三顺位,但新政后,小红属于高新南区第三顺位,成华区第四顺位了。

第二顺位和第三顺位对调的核心目的,在于政府一直强调和支持的“职住平衡”原则,即你在哪里稳定就业,就在哪里优先买房。所以总的来看,算是合理的,政策文件上也用了“优化”这样的表述方式。

以上是我对本次新政内容的梳理和解读,下面我再说说我个人对这次新政的看法:

第一, 本次新政或自上而下,更多是一种政治态度。

成都会突然出台一个政策补丁,其实属于意料之外,情理之中。

意料之外在于,成都楼市相当平静,没有任何反常或热点,理论上不具备出台新政的契机,当前的市场也无需过多打压;

而情理之中在于,7月23日有消息称,住建部联合发改委、公安部、自然资源部等八个部委,发布了关于持续整治规范房地产市场秩序的通知。

随后,上海出台了“加强赠与管理”、武汉出台了“房票制度”、东莞出台了“莞八条”、杭州出台了“加强住房限购”等,加上成都今天出台的新政,可以说,都是地方住建部门对中央的一种积极响应,表明坚定的政治态度。

第二, 本次新政对个体或有影响,但整体市场影响不大。

本次新政影响最大的两类人,一是企图通过赠与额外获取房票的人,二是频繁变换社保、户口企图获取高顺位的人。

一方面,这两类人并非市场主流人群,数量相对有限;另一方面,限制这两类人本身也有利于社会公平,无可厚非。

唯一可能有点争议的,是第二、第三顺位对调的这部分人,只能说有利有弊,各安天命了。

除此以外,成都市场整体上应该不会有太大影响。

因为,成都楼市目前已经躺平了,自今年3.22新政以来,成都陆续落地了“认房认贷”、“全面执行双限地”、“二手房指导价”等一系列重磅措施,从根本上斩断了成都这个“以改善供应为主”、“依靠二手房置换”作为循环的产业链条。

可以说,结合我们对成都购房者最一线的感知,当前楼市的热度比3.22之前,降低了1/3~1/2。

我个人认为,成都楼市正在进入初冬。

这就好像,一个心脏和眉心中枪的人,你再对着他手脚开一枪,意义并不大。所以,本次新政,对市场冷暖的影响不大,更多是让市场更加公平一些。

第三、 对购房者而言,市场趋冷并非坏事,但也要把握。

对于有真正购房需求的人来说,市场趋冷并非坏事,一方面竞争变少了,买到自身心仪楼盘和房源的机会就增大了;

二方面市场趋冷,开发商的压力更大,竞争更激烈,价格上不排除会有一些优惠,服务态度也会更好,购房者又会有“上帝”的待遇了,这些都是好事。

但楼市入冬也会让很多人产生错觉,房价会不会跌?房子还能不能买?大家都不买我也不买?

我不希望我的读者是这种“群体无意识”者。在“房住不炒”的大前提下,我希望更多人可以理解“市场入冬”的价值,把握住“反季买房”的机会。

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