桃苑公寓为什么便宜，干货看这篇!看完了深圳的网红新盘，我决定放弃

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问：你好，是的。我们福田区有两个学位室。准备买一套(50平，丽园小学红岭中学学位，目前800万拍，已有多位买家有意签约)，更换改善后的房子。

可是现在到处都要摇号，我们不敢把这个房子出了，因为需要等两个月或更长时间才能拿到款，怕到时摇不到合适的房子或两个月后房子涨价了。可是不出手却又没名额。1.请问现在把这套房子卖了好还是继续等到过完年再卖好。或者有没有办法等摇到号再签旧房子的买卖合同 2.请问总价1000-1200， 区域不限，改善住宅+投资保值，有哪些区域或楼盘可以推荐。3. 请问打新好还是买次新好。非常感谢！

答：1.不知道你们两套欠款多少，如果不多的话，是可以夫妻间腾挪下，然后打新再卖。学位房，在深圳是永不凋零的产品，上行期先买再卖是最稳妥的方式，但是操作起来会比较极端，也不太知道你们能否接受，凡事皆有代价，至于具体操作方式，可以详见知识星球内部分享。

2. 下半年是打新为主流，虽然僧多粥少，虽然常常只是陪跑常常只能做分母，可是不尝试怎么知道自己成不了分子，尽力了才不会遗憾。目前1000以上的成交比较少，没有跌也没涨，可以把新房的风景看遍，再回到二手市场也来得及。

3.买新房好还是二手好，其实都没有定论的，关键看价格。

问：十三老师好，我有一套宝安西海岸花园的房子想置换西丽宝能城，请点评一下宝能城区域优劣和未来市场趋势，感谢

答：你好，感谢赞赏！ 这个片区次新盘再加上宝能城还是有不少二手供应量的，能不能投资？后市如何?我的看法相对消极： 1、起价已经过高，单价很难再大幅拉升，已经不适合刚需； 2、再无新地供应，片区建设临近尾声，没有发展空间； 3、学位一般，没有优质教育资源引进 4、硬生生被留仙大道、五号线、南坪快速隔成几部分，无法形成高效统一的大片区， 5、户型硬伤：宝能城二期、利用率太低，宝能城一期、朝南太吵，朝北无阳光。 6、交通不便，福龙路、塘朗山隧道经常堵塞，地铁去大部分区域都要经北站、西丽、前海湾换乘，通勤时间不短。 综上，我认为整个大学城-塘朗-长岭陂片区短时间内已经不适合进场。

问：南山共房价年后上涨这么多，正常吗，会不会回落或大跌？ 想入手红花雅筑或南山豪庭小2房，价格已破8，风险几何，未来能否跑赢大盘？ 北向的房子有何弊端，能否克服，离地铁口步行1公里以内算地铁房吗，12号线南头古城站对房价影响如何？ 资金有限，如何处理投资与自住的关系，如果用他人（兄弟姐妹）的房票要注意什么问题？ 第一次向老师提问，有点多，谢谢

答：任何时候，商品的价格是由供需决定的。 深圳商品房官方数据大约190万套，北京700万左右，上海700万左右。 而这三个城市，人口都在2000万左右，小的出入忽略不计。 还有就是深圳的青年人口是三个城市中占比最高的，意味着这里的刚需是最多的。 旺盛的需求，少量的供给。深圳的房价不会停下。 什么是典型的投机思维？ “昨天”的深圳和现在深圳就是最好的例子。 一年前你告诉他，如果真的是刚需，抓紧在深圳配置一套自住房。 他告诉你，这不行啊，现在打压房地产，房价还要跌，我要去买空气币，有某某和某某的朋友已经赚了几百万。 现在市场热了，他又抱怨，这些房东真是坏，今天说好的价格，明天就跳价。我不买了，等着吧，他的房子肯定卖不出去。 他的意思很简单，不是不想买房，而是想买在大涨前夜。 房地产是一个周期很长的东西，不是能拿一年甚至不能拿两三年作为投资预期，经常是涨个50%或更多，然后几年不涨，这很正常。深圳自从16年开始调整后，已经几年没有太大变化了，我要劝你17年赶紧买吧，这是真坏，但是过后的3-4年，这是个不确定区间，很难有人预测政策调整到什么程度，这个时候，其实就可以布局了。 手里资产越多的人，越不会赌气，也不会有“买在大涨前夜”这种做梦的想法。 红花雅筑 47平两房，54平两房，66平可以做四房，71平三房，四个户型 地铁口不近，周围环境一般，学位一般，独栋大楼。 不推荐，还不如阳光里花园，周围环境更好，租金更高，45平套内45平，南山地铁口，小学还是南外滨海实验。 这2个盘对比，优先南山豪庭。 如果不是专业投资者，不建议用亲人代持票，风险比较大。控制风险的第一步是识人，虽然我们有一系列抵押和代持合同约束，但都只是防君子，无法防小人。

问：老师，手头只有100万首付资金，目前安居房排8万多，深圳预算300万总价的是不是可以放弃了，直接坐等安居房排队。或者先去东莞临深片区，或者惠州临深片区投资一套？针对东莞或者惠州有推荐的吗？

答：既然有排队安居房的资格（本市户籍+五年社保），说明你已经有买深圳的资格了，为何不买深圳，却要买东莞呢？同样高烧的东莞，估计也好久不长了。 不推荐安居房的理由： 第一，谁也不知道排队彼时的安居房价格是不是此时的商品房价格。 第二，安居房十年不能交易，也不能买别的商品房，容易让我们错失城市发展红利，十年不能参与财富洗牌。 第三，和优秀的人为伍，我们才能变得更优秀，我始终觉得敢于买深房的是一群能够克服人性，大胆，积极进取，勇敢为家人创造未来的勇者。

问：十三老师好！最近在看宝安老城房子，请帮分析下，考虑学位＋潜在空间。 1，宝安弘雅花园 带建安小学 文汇中学 2，宝安丽景城带天骄小学和文汇中学 3，宝安桃源居三区 中澳实验学校小学和中学。 以上3个区位哪个合适些，今年下半年小孩读小学。

答：这三个选项，劣势是学位一般，房子偏老，小区周边环境杂乱，离地铁口远。 优势是在宝安，西部热点外溢片区，配套成熟。 这三个盘，如果总价接近，我会建议选丽景城。 弘雅花园是89年的老式楼梯房，这类资产已经被主流购房人群抛弃；桃源居的主要问题是社区太大导致抛盘众多，价格易横难涨。 综合来说，丽景城是一个相对均衡的选择。

问：老师您好，我住南山，已经有一套房，现在200万左右资金，纯投资，看了几个：1、碧海富通城 57平方复式两房 450万左右，2、桃苑公寓 （滨海实验学位） 57平两房 300万左右 或友邻公寓 （学府小学 学府中学）学位） 3、钜建大厦3房 72平，490多万 ，（北师大附小、学府中学）另外一些朋友建议 百花单间，敬请老师指导

答：你好，这几个盘投资首选富通城 富通城3期的复式，感觉总体会跑输，户型设计很一般，住起来相对比较逼仄，好在还是算有大花园的社区 可以再淘一淘

问：预算总价800内大两房，自住（当然也考虑之后跑不跑得赢），本目标前海，宝中和蛇口的十五年内盘，但目前房源着实不多，宝中各盘几乎都看了看。感觉高位的太多，如兰溪谷公寓、佳兆业前海、深业新岸线、第五大道、 幸福海岸等。。去看了碧海，圣淘沙暂无啥房源，阳光海旧旧的，还有被农民房包围QCC…求问该怎么选？感觉自己这预算也很尴尬，好小区两房目前难够着，旧的都能买三房又不情愿，要等等吗

答：这一轮过后，热点片区800万三房缩水为两房，确实让人无法接受，800万白花花的银子，让我买个大两房? 可不接受又有什么办法，看现在的市场热度，等下跌的可能性有多大？ 如果不能提高预算，只能提高自己的承受能力了。

问：你好！2019年在深圳德宏天下定的一套新房，带精装修，9万不到，当时买觉得性价比挺高的，带深圳中学学位，旁边二手房都高过这个价格。但是因为今年疫情影响现在买房担心大跌,所以很纠结. 麻烦帮我分析一下，谢谢！

答：德弘天下有学区，长持问题不大。 如果是学位刚需人群，没有什么好纠结的，这个价格性价比还不错。 罗湖虽然整体跑输大势，但是唯有深中学位价格依然坚挺，买定离手，别担心了。

问：十三老师，我现在有个困惑，是固戍还是石岩上屋更好一些？都是地铁口附近

答：固戍更好 石岩的问题在于仅有南山辐射这一个优点，其他的一概没有，石岩的地势不够开阔，不在重点开发区域范围内，市政生活配套几乎没有，旧改也不会有很大改善。吸引居住的条件仅仅靠这两个站的通勤优势是无法弥补的。可以看作两个中心之间的尴尬区域。

问：十三你好，请问 港城华庭那种62平的大概470左右，学位应该是福民小学，皇岗中学 纯投资，可以入手吗？ 或者纯投资总价500左右，首付3层，请问有好的建议吗？ 非常感谢

答：皇岗有很多这样的港式塔楼，多梯多户，楼道黑布隆冬的，物管形同虚设，在普遍喜新厌旧的深圳客群里，还是不如近郊次新地铁带花园的房子更受青睐，而且皇岗就一个河套概念，说了多少年了，以目前的形势，恐怕规划要一直停留在PPT里了。

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