上饶碧桂园 2018楼市第一砸江西上饶碧桂园：维权成常态，精装变毛坯，不降价卖不动

“哪些楼盘被砸过？”

在国家商报记者的实地走访中，这是上饶本地出租车司机、售楼处工作人员乃至普通市民的日常对话。

国庆前上饶打响了“楼市降价”的第一枪，引起老业主围堵打砸抢。记者发现，网上流传的6、7栋楼被业主围攻基本属实，维权成为上饶市场常态。

维权的直接导火索是房地产降价。上饶市场，很多楼盘直接降价，跌幅可以超过30%。8-10%的折扣是一个普遍的趋势，甚至各种形式的变相调价如精装换空白、开特价房、售给指数房等也层出不穷。

“降价可能会遭遇围攻，降低利润。开发者为什么要做？”

“因为没办法，卖不出去，何必谈利润！”

记者吴若凡拍摄的每一张照片

专用房催生了“转让费”，变相安抚了老业主

十月的雨和微冷的风让售楼处越来越冷。

人们天天盼着房价降下来，但当房价真的降下来的时候，就有人不甘心了。

一个月前，温岚之家因为降价吸引了大批老业主围攻售楼部。物业顾问在文峪楼现场惨不忍睹:“前期业主买了贵的房子，后期卖的便宜，引起了他们的不满，但现在整个市场降价比我们多。”

据报道，温岚之家6月份第一次开盘价格为8000 ~ 9000元/平方米，最高价格约为10500元/平方米。现在一期工程价格比首套开盘低1000元/平米左右，大部分房子都是7000元/平米，都是毛坯房。

但是，降价确实带来了效果。8月份，温岚大厦提交的在线签名数量为201个，在该地区遥遥领先。

记者吴若凡拍摄的每一张照片

至于维权最有力的房地产，上饶很多人都通知了一个项目——忻州政府。

据了解，去年12月一期工程开盘时精装均价为1万元/平方米；后续开盘后，装修拆除，毛坯价格7000元/平米左右，下降30%，导致部分一期业主砸。但据记者实地了解，该工程仍存在屋面渗漏等质量问题，业主维权激励措施复杂。

然而，事件发生后，工程价格仍在下跌。目前精装的项目单价在9000~10000元/平方米。以一套146.8平米的房子为例，报价约为154万元，但实际售价为123万元，相当于打八折。而且如果是全款，可以享受优惠。

但物业顾问表示，这些都是“特价房”，是公司对小区老业主的反馈，所以需要从老业主那里购买指标才能购买，从老业主手中购买房子中间会有“转让费”。

“这其实是绥靖，是变相对老业主的一种补偿。”有熟悉项目的人直截了当的说，这些特殊房间的楼层一般是1~5层，不太理想。

但项目知名度并没有明显提升，物业顾问直言大部分游客每天都在看，消费非常谨慎。

8 ~ 90%的优惠似乎成了上饶楼市的常态。

在另一个项目——田玉娥，我一踏进售楼处，物业顾问就热情介绍说国庆有特别活动，业主自购可以享受15%的优惠，价格7400~8600元/平米。

据悉，该项目首个开盘价格为9800 ~ 10000元/平米，现在已降至8300元/平米，相当于八八折。此外，在88%的总价基础上，还有一个折扣。

无独有偶，该项目因降价被购房者围攻。

业内人士表示:“如今的上饶楼市，降价和维权是和谐的。”

从“开盘秒”到“不降价，不销售”

然而尴尬的是，麻烦过后，价格还在跌。

上饶当地一位资深市场人士告诉《国家商报》，客户有强烈的观望情绪，感觉上饶的房子会因为全国楼市的影响而下跌。

据报道，从8月份开始，上饶楼市开始了大规模的“价格战”，甚至有大企业带头扛旗。一家大型房地产企业以6000 ~ 7000元/平方米的价格在上饶直接开门，打破了该地区“8000元/平方米”的标准线，一举引发了区域房地产的打折。

“很多房产只能降价，没有办法，否则卖不出去”。“卖不出去”这个词在采访中被知情人多次提及。他直言上饶还有“开门红用完了”，但好景不长，房子从7月份开始就没那么好卖了。

交易量方面，今年6月上饶商品房销售数量达到4135套的新高，但今年9月下降到1541套。

二手房方面，从安居线上市的房源价格来看，上饶的房价从5月份开始下跌，从最高点8600元/平米跌至10月份的8022元/平米。客户网上住房需求的月增长率下降了2%~3%。

不掉“没门”，就不能掉围城。由于上饶的市场容量有限，2016~2017年楼市“涨幅足够”。

58安居客首席分析师张博表示，上饶在2016年和2017年完成了7.42万套城市棚户区改造，2018年也完成了5.03万套，在江西省排名第二。在此驱动下，上饶楼市从2016年到2017年一直处于高位下跌状态。此外，上饶楼市政策宽松，首套房可享受10%的利率，也增加了市民购房的信心。

上饶当地一些资深人士对《全国商报》表示，上饶很多拆迁户都能拿到2000~3000元/ m2的拆迁款，甚至市区都能拿到5000元/m2，对于一个年均可支配收入只有3万元的三线城市来说，这无疑是一笔巨款。

图片来源:视觉中国

需求被激活，也带动了房地产企业对区域投资的热情，在短期内迅速助推房地产投资。

张博说，开发商嗅觉最灵敏，他们下的是一盘很大的国际象棋。在一二线城市有限的情况下，很多房地产企业来到三四线及以下城市，往往收获颇丰。这两年上饶吸引了不少大型地产企业。

品牌房地产企业的到来和购房需求的刺激也明显提振了区域房价。据上述知情人士透露，上饶部分楼盘前两年价格比地区高20%，甚至更高，透支了房价的支撑。"一旦滞销，价格调整是不可避免的."

张博告诉记者，一方面，虽然购房需求已经释放，但上饶常住人口超过600万，绝对购房需求有限。目前消费者趋于理性。另一方面，购房者可以观望，但开发商的销售任务和支付压力等不及了。

“尤其是品牌地产企业，每年都有业绩压力，所以第四季度一定要快速冲量，有的甚至可能一步到位增持量。这是第三季度以来市场转移的一个重要原因。”

张博表示，在楼市整体降温的背景下，降低项目价格是明智之举，一步到位的降价更有利于后期项目。

“在市场低迷已成定局的城市和地区，降价缓慢不利于项目去转型，更容易引发与老业主的矛盾。一步到位降价，是安抚老业主的更好办法。”

张博还建议，目前购房者可以考虑选择房子的好时机，但他们应该调整“买高不买低”的心态，保持契约精神，通过法律手段在法律范围内保护自己的权利。