来源:广州中原研究发展部

3月30日晚广州官方出台了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,主要对住房限购、信贷、商服类房地产项目等多维度进行深化管理,继“318新政”后对楼市再下一剂猛药;接下来广州中原研究发展部将从市场背景、政策答疑、影响分析3个维度对“330新政”进行分析:

【市场背景】

在全国“两会”进一步明确“房子是拿来住”的主基调下,北京、广州于同日(3月17日)出台楼市调控政策,打击楼市投机行为。

从最近广州一二手成交数据来看,新政出台后成交量出现一定回落,价格变化基本保持稳定态势,说明318新政对于市场已起到一定影响作用;在维护广州房地产市场和谐稳定,进一步“封堵”投机行为的背景下,广州330新政作为318政策的有力补充而出台。

限购/限贷加码:延长转手时间抑制投机,填补政策漏洞

政策原文:

官方解读:

Q:广州一、二手住宅不动产证出具时间需要多久?

A:对于一手住宅而言,不动产证出具时间为交楼后的半年至2年,具体视乎项目以及有关部门审批情况而定,而目前一手项目一般交楼时间约1-2年,换言之330新政后一手个人业主欲出售单位,短则需要1年(交楼)+半年(出证)+2年(满2)=3年半,长则需要2年(交楼)+2年(出证)+2年(满2)=6年或以上;而按照上述公式计算,法人单位欲出售其购入一手住宅则需要4年半至7年或以上。

对于二手住宅而言,不动产证出具时间一般为过户时间,因此个人出售二手住宅需要2年或以上。

Q:住房赠与他人与以往相比有什么新变化?

A:330新政之前,赠与人无需满2年亦可购房,受赠人无需按照限购政策可直接接受赠与;新政后赠与人须满2年后方可再次购买住房;接受住房赠与的,须符合本市的现行限购政策。

从图表中不难发现,新政前部分家庭可以通过直系亲属之间的赠与短时间内“腾出”购房名额,330新政后将填补这一漏洞。

Q:从化、增城区限购前后政策对比有什么变化?

A:变化如下图表格所示:

Q:离婚一年内个人购房,贷款政策如何执行?

A:

Q:已成年+未就业+没有固定收入+还款资金来源于其他共同还款人的借款人,贷款政策如何执行?

A:

Q:330新公积金政策与旧政策有何区别?

A:旧政策不区分本市及非本市,新政区分;同时缴存时间分别对应延长:原政策不区分本市及非本市,统一连续缴存6个月(含)以上,新政策针对本市户籍需增加6个月,非本市户籍增加18个月。

政策总结

一.330政策出台后,由于对住宅出售时间作出限制,对赠与行为进行严格管理,对于“假离婚”、利用父母、子女名额购房突破限贷政策等“漏洞”进行查漏补缺,在确保贷款发放安全的同时,将能进一步封堵楼市投机行为,让房子回归“居住”属性;

二.对增城、从化进行限购,使318新政后变得“炙手可热”的增城楼市将起到一定降温作用,投资投机的可能性减少,预期未来一段时间将会出现价稳成交量小幅回落的市况;

但需要指出的是目前广州一手住宅库存不足,如增城、黄埔等成交热区消化周期不足3个月;同时二手市场由于2年出让限制,将导致存量房房源减少,导致成交量下降;

因此即使撇除投资投机购入,目前供应量仍未能满足自住需求,加上土拍结果影响,预期未来部分热门区域一二手成交价仍有一定变动空间。

商服类限购:夯实商业办公本质属性,促进市场健康发展

作为广州330新政“打击炒房,回归居住属性“的重要部分,广州首次对商服类项目实施限购,紧跟北京的326商住限购政策。

政策原文:

官方解读:

限购出台背景:

从广州中原研究发展部监测数据看,2016年来市场热度升温,尤其主要承接住宅限购转置的投资需求的公寓项目,2017年成交量再创新高,且近几年市场成交保持高位。

2017年第一季度,广州超20个商办项目新批预售,供应超9500套。从各项目的预售单位面积看,40-60平方米的小面积是目前一手商办市场主力户型。截至3月30日,一季度已取得预售证但未入市销售的商办项目共计12个,总货量多达5312套,而新政要求“一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用,再次转让时也只能出售给法人单位”,这一规定对此类物业的销售打击较大。

【政策要点解读】

监管上:源头控制,直指小面积物业,禁止开发或改造成居住用途项目(尤其公寓)。

转让:

1.新政后,一手商服类项目销售对象只能是法人单位,个人禁止购买,再次转让也只能卖给法人单位;

2.新政实施前购买的商服类项目可转让给个人,但个人再次转让需取得不动产证满2年,且只能转让给法人单位。

3.商服类包含商业、办公,也即商铺、写字楼、公寓物业全部限制个人购买。

【商办项目Q&A】

Q:广州330商住新政只限购公寓吗?商铺写字楼也限购?

A: 商服类包含商业、办公,也即商铺、写字楼、公寓物业都限制个人购买。

Q:新政出台,在建、在售商住类项目可以卖给个人吗?

A: 新政实施后,在建、在售一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用,再次转让时也只能出售给法人单位。

Q:新政出台后,个人购买的二手商住类项目,能否卖给个人?

A: 30号之前购买的,可以转让给法人单位,也可以转让给个人。在30号后接手二手的个人,取得不动产证满2年后,才能再次转让,并且只能转让给法人单位。

【政策影响】

1.降温近几年过热的广州公寓市场投资,限制个人购买商办物业,对广州商办市场影响巨大;

2.对于“误伤”商铺写字楼投资,从另一角度可理解为法人单位或许有更大的应对风险能力,更有利市场健康发展;

3.长远看,新政实施将夯实商业办公的本质属性,对房地产市场健康以及广州的城市发展都会产生深远意义。

【走势预期】

1.商办物业成交量将会急降,二季度预计会腰斩,价格微跌但会趋稳。

2.预期广州330政策会持续较长时间,商办市场参与者需尽快适应并做好调整以应对。

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