雷军26亿元拿地 新闻

11月5日，小米集团与华润置地以26.57亿元拿下北京市昌平区沙河一级开发项目用地。

小米创始人雷军即将成为房地产大亨。

11月5日，小米集团与华润置地以26.57亿元拿下北京市昌平区沙河一级开发项目用地。

根据北京市规划和国土资源管理委员会官网信息，该地块土地总面积为4.7万平方米，地上建筑总面积为13.7万平方米。土地为F2混合居住用地。

中原地产首席分析师张大伟表示，该地块F2混合居住用地的性质决定了其70%的面积将用于公共建设，只有30%的面积可用于居住。

在接受《国际金融新闻》记者采访时，小米相关方对于与华润置地共同拿下该地块的目的以及该地块后期的具体用途和规划不予置评。

红薯还是热土豆

近日，中国人民银行发布的《中国金融稳定报告(2018)》对2017年以来中国金融体系的稳健性进行了全面评估。数据显示，2017年，136家上市房地产企业平均资产负债率高达79.1%，同比上升1.9个百分点，其中26家资产负债率超过85%。

房企财务压力大，土地对房企财务能力要求较高，这可能是华润和小米联合收购土地的原因之一。

根据该地块的清单文件，该项目必须符合北京市昌平区的产业发展方向，投标人必须对50%的地上公共建筑进行自持，自持期不少于20年。

上海中原地产市场分析师卢文喜告诉《国际金融新闻》记者，公建面积越大，成本越高，这就是房地产企业对地块望而却步的原因。

公建比例和自持期只是这个地块的要求之一。

据了解，该项目只是以需求为导向，居住建筑90平方米以下的住房面积比例需要达到70%，该地块商品房平均销售价格不超过54197元/平方米，最高销售单价不超过56907元/平方米。

张大伟告诉记者，目前北京住宅用地的地价很低，对个人购房和写字楼的调控政策很严格，所以很少有开发商拿走商业和住宅用地。

他进一步分析，就该地块的土地性质而言，一般来说，70%的公共建筑大部分将用于写字楼等商业用途，一小部分将用于社区配套。

“如果商业部分消化不了，那么地价也不便宜。”张大伟认为。

为什么华润和小米

联合征地在房地产领域很常见，但房地产公司与互联网公司跨境联合征地的情况很少。

张大伟指出，财团收购土地的比例从2016年的40%上升到目前的80%，但随着互联网公司试图测试房地产行业的行动层出不穷，小米的加入让市场有了想象。

华润拥有的昌平区地块距离华润拥有的清河彩城项目仅10公里。

华润中期报告显示，上半年清河彩城商业中心和写字楼平均入住率分别为98.8%和100%。该区域良好的入住率是华润这次出手的原因之一，稳定租金产生的现金流也能在一定程度上缓解重资产运营模式带来的资金沉淀问题。

在张大伟看来，这不仅是房地产公司和互联网公司之间的跨境合作，也是买卖双方首次合作收购土地。

张大伟认为，小米作为商业服务用地的主要用户，直接从土地开发阶段介入，有利于降低未来购买商业服务项目的成本，同时降低华润的资金及其在商业服务部分的库存压力。

“各取所需，深度合作”是这个合资企业最大的市场猜想。

值得注意的是，华润在其年报中披露将探索商业互联网生态系统，其万象城的在线消费者服务平台“小万象亲App”于2017年上线。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者:“小米有‘互联网+’的创新理念，华润有通过引进互联网资源来完善智能社区等产品线的需求，双方可以取长补短。后续房企和互联网公司创新合作是大势所趋，尤其是商业地产和社区管理涉及新零售和大数据领域的时候。”

有线索了

在与华润合作收购土地之前，小米布局房地产行业的意图已经出现，但几次切入房地产行业的尝试都没有取得令人满意的结果。

2017年3月，有消息称万科将与小米合作开发北京海淀永丰自持地块，主要由小米公司高管和员工购买。

开发地块原规划是万科和小米共同持有产权，但购房人不能取得产权和购房资金，不能在北京注册，所持房产不能在公开市场自由交易，只能在小米公司内部转让。

之后由于种种原因，方案最终流产。目前这个自持剧情就是现在的万科翡翠学院。

2014年，小米创始人雷军的子公司顺威资本牵头投资长租公寓品牌，正式进入长租领域。不过于坚今年10月份也遇到了房租贷款的问题。

据第三方机构不完全统计，2018年顺威资本在房地产领域的关联投资交易有5笔。

与华润共同收购土地是小米在房地产领域迈出的实质性一步。

在卢文喜看来，小米这次拿地之后，卖不卖房子都是有利的。

“即使卖房产的利润率因为价格限制不高，小米也可以利用自己的资产进行品牌推广，这在一定程度上也符合其整个产业链的形象。”卢文熙说。

(国际金融新闻记者严)