上海商住房业主闹 青浦万达茂最近很头疼 退房、维权、商住房要整顿

▲青浦万达茂效果图

为了赶上监管机构，房地产业需要整顿

最近青浦完达毛被业主退房困扰，这些困扰是从5月9日在上海的台商的意见中增加的。

在今年1月6日停止商住销售130天后的5月9日，上海市发布了《关于清理整顿商业写字楼项目的意见》，要求上海市商品房严格按照《限购意见》中的规定进行整改，其中已售出和未交付的项目要根据商业写字楼的功能进行综合整改，不符合商业写字楼要求的不得交付。

一般来说，上海商住两用房会失去普通住宅的居住功能，比如拆除天然气、水电，不设置二层住宅结构。青浦万达毛正赶上这个规定。

据了解，在青浦万达茂总体规划中，除了主题商圈、办公区、普通住宅区外，还有3#、4#两套商品房，其中3#于去年年底、今年1月初上市，恰逢上海暂停整顿商品房政策调整期。

上海市政府在上述《意见》中规定，对已售出和未送达的物品，要根据商业写字楼的功能进行全面整改，相关部门要共同受理。不符合商务办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续；

对于未售出的在建商住项目，应从房型设计、水电煤气设施等方面进行全面检查。施工行为违反有关规定的，经有关部门共同验收后，责令整改并予以出售；工程交付使用前，相关部门应再次进行联合验收。不符合商务办公要求的，不予交付，不办理房屋交易登记手续。

在之前的宣传中，青浦万达茂声称其商品房设计高度为4.5米，可以改成上下两层。客厅、厨房、卫生间区分明显。厨房也分中西厨房。厨房还设计了双灶、水槽和切割区的嵌入式碗碟和橱柜。这些曾经是让青浦万达茂骄傲的设计。然而，上海的商住整改政策出台后，它就成了一个不合规、面临整改的烫手山芋

所有者检查他们的权利行为

青浦万达茂最头疼的是前期卖出的大量商住楼，此时面临着众多业主的退房和维权行动。

据贺勋房地产介绍，这些业主在去年年底和今年年初与青浦万达茂签订了购房合同。上海商品房停售、暂停网上签约、住宅功能整改后，很多业主认为青浦万达茂的这些商品房已经无法提供宣传和合同中表述的住宅功能，于是要求退房。但青浦万达茂拒绝退房，并表示如果必须退房，将支付20%的违约金。

“青浦万达茂的商品房要到2019年10月才能交付。按照上海的整改意见，一定要按照商用办公产品整改，也就是说，到时候不可能把人家的水、电、天然气都搞出来。上下两层的LOFT显然无法达到之前推广的各种功能和房屋设计。如果继续向我们索要旅游合同，显然是虚假宣传。”一位青浦万达茂业主告诉贺勋房地产。

不仅如此，让业主愤怒的是，青浦完达毛在上海政府停止商住销售后，还收了很多人的押金和首付，并告诉业主，上海暂停商品房只是一种短期行为。开盘后，业主将申请一个网络标志。“我认为这是青浦完达毛恶意欺骗业主，继续以此为由出售。据我所知，有40多套房。”

据贺勋地产介绍，青浦万达茂推出的这些房子面积在40-50平方米之间，均价22000元/平方米，号称100万元/套。

青浦万达毛在这件事上的态度明显变了。项目方一开始要求业主填写退房申请，表示愿意友好协商，后来没有进一步回应；之后业主要求再次退房时，青浦万达茂表示服从北京总部安排，如急着退房，则支付20%违约金。

据律师分析，近期也有不少类似的商品房退房纠纷。这种情况可以参考情况的变化。其在《合同法》中的解释是，合同成立后，发生了当事人订立合同时无法预见的客观情况，不是不可抗力造成的。非商业风险的重大变更，继续履行合同对一方当事人明显不公平或不能达到合同目的。当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则和案件实际情况确定是否变更

测试万达速度

在实际处理中，其他很多商住项目都遇到了和青浦完达毛一样的情况，但很多商住项目都做出了更符合业主利益的选择，不仅返还了业主支付的房款，还对业主进行了利息补偿。对于不想退房的业主，他们会按照房价总额的不同比例进行补偿，或者在装修费用和物业费方面给予补偿或减免。

为什么首富王健林为首的万达集团对青浦万达茂项目要求如此严格？

据了解，2014年9月，青浦万达茂被万达集团以8.84亿元的总价拿下。当时规划为住宅、商业、办公用地，总建筑面积45万平方米，是万达在上海的第七个项目。

官网称，青浦万达茂将成为上海超大型室内多主题公园，包括室内儿童主题公园、汽车科技体验园等。这两种世界级的体验业态将享受吃喝玩乐一条龙服务，将成为未来上海文化旅游商家的新地标。

万达茂系列也被媒体称为万达广场的升级版，产品形式更丰富，但仍然以商业广场、住宅和办公产品为主，只是增加了更多的旅游业态。

据公开信息，青浦万达茂的总体规划包括一个拥有大型购物广场、亲子游乐王国和奇幻科技园的主题商业区，一个拥有三栋写字楼的办公区，两栋浦东住宅楼和两栋商住区。

万达集团在万达茂的管理上也与万达广场的思路一致，即前期以住宅销售为主，因为住宅销售的回报率比较快，可以通过住宅销售带来的回款来平衡项目资金，补充商业和旅游业态的开发运营。

青浦万达茂出售的“住宅”不仅包括普通住宅，还包括上述商住两用住宅。但上海商住产品重组打乱了万达集团一贯的运营套路。王健林近几年打造的万达茂产品，几乎都需要投资数百亿，这就对资金使用计划提出了很高的要求，这也导致了一直以速度为王的万达集团在业主退房这件事上动作迟缓。

事实上，青浦万达茂此前从2015年年中到2016年年中已经停工一年。据今年4月媒体报道，万达集团上海项目公司总经理万盛已离职，调任石榴集团任总裁。

这一次由于政策调整，青浦万达茂任重道远。接下来，青浦万达茂还有很多问题需要解决，比如现金流通畅、整改完成、项目进度和销售节奏调整、退房纠纷解决等，都在考验“万达速度”。