济南泉城好多个城市地标性新项目的地快

我们知道，济南市的CBD和许多 大城市CBD不一样的是，济南市CBD有很多住房。依据这几年济南市CBD转让地快的数据分析，济南市CBD的江河湖济南泉城好多个城市地标性新项目的地快，住房占地基本上都会50%上下，乃至大量。大家先看一下这种地快：

绿化的19个地快中，居住用地占13个，商务接待金融业商业用地占6个。住房占地236685平方米，占有率64%。住房开发设计了绿化IFC中央公馆，也是CBD第一个住房新项目。

安全的11个地快中，6个居住用地，五个商务接待金融业商业用地。住房占地175152平方米，占有率70.84%。之后与万科地产、融侨、仁恒、招商合作四家协作，住房开发设计了万科大都会、龙湖天璞、仁恒生态公园新世纪、招商合作生态公园1872。

华润置地拿到的14个地快，居住用地五个，商务接待金融业商业用地6个，科技教育商业用地一个，文化娱乐商业用地两个，住房占地118424平方米，占有率40%。住房开发设计了华润昆仑御。

复星拿到的9个地快，住房地快五个，商务接待金融业地快4个。住房占地79465平方米，占有率53%。开发设计了复星国际管理中心。

中信银行拿到的八个地快，商住楼混和商业用地3个，商务接待金融业商业用地五个。开发设计了中信泰富济南市尊。

粗略地测算一下，仅这八个新项目就会有类似146万平方米的住房（总建筑面积），约9000一套房源，这还算不上2018年6月转让的商住楼混和商业用地，及其CBD附近的城投半山居。这么多的住房新项目，也怪不得很多人说济南市的CBD“不太纯”。

现如今，这好多个新楼盘早已竞相进入市场，都主推高档豪宅别墅，一个比一个高端大气，价钱也卖得老高，价钱从2万一二到三万，乃至某些新项目已过三万价位。自然，市场竞争也是非常猛烈，再再加上邻近的城投半山居，9个新楼盘貼身肉搏战，令人看得目不暇接。

由于CBD是济南关键打造出的地区，深受大家关心，CBD里的住房好像与生俱来优越，也是各种著名房地产企业开发设计，被包裝的可以说高端大气。殊不知，CBD的住房究竟如何，房地产后半场以前经历数次剖析，此次在之前的基本上，再做一些结构化分析，供诸位置业者参照。

小商街整体规划、定居公寓楼多，

晒个太阳光都很奢华，何谈舒服？

和新涿州东站规划区一样，CBD规划区也是以城市公共交通为导向性开展综合性开发设计的TOD模式，小商街整体规划是其特点之一，三四栋楼为一个组队，组队中间是公共性路面，换句话说基本上每一栋楼都临街房。就算房产销售对你说，她们是三玻二腔夹层玻璃，隔音降噪效果非常的好，但请记牢噪声产生的环境污染只能依靠合上窗子变弱，而没法避免。

小商街整体规划尽管公共性路面多，但每一个组队总面积都并不大，绿化覆盖率当然被比较严重缩小，基本上每一个新楼盘每一个组队，全是三四栋楼围住一块园林景观，景观园林紧凑得很，也就是小区里边沒有大园林景观，你觉得这舒适感能提升 吗？像仁恒生态公园新世纪绿化率仅有14.96%，而一般新楼盘绿化率都会30%上下，你能想像未来社区里的园林景观是什么样子。而且仁恒挨近解放东路，南端楼栋与解放东路的间距基本上紧挨着。

除开小商街整体规划，建筑间距过高，楼距小，尤其是CBD高楼大厦过多，挡住比较严重，以致于CBD住房难以避免会出現光照不够的定居公寓楼。定居公寓楼也就是大寒日太阳光照射到屋子的時间不超过两个钟头，一切一个屋子都可以，就算一缕阳光都可以，但即使如此，仍然有许多定居公寓楼。

例如绿化IFC中央公馆的B7地快，就会有许多大寒日日照时数在1—2钟头以内的房屋。特别是在像2#楼，一共8层，来到楼房顶层也有定居公寓楼，你觉得这房屋相对密度得有多大？

例如仁恒生态公园新世纪，也是有许多定居公寓楼，尤其是解放东路与茂岭三号路街口的18#楼，整幢楼3—8层全是定居公寓楼。一个临解放东路，也是在街口的楼栋，3—8层如何不可以在大寒日有两个钟头的太阳，可偏要也没有，只有说，被南端高楼大厦挡住过多。

例如招商合作生态公园1872，也是有许多定居公寓楼，有的连楼房顶层大寒日光照都不够两小时。

自然，大家不是说仅有这好多个新楼盘有定居公寓楼，别的好多个新楼盘也是有，它是CBD住房的关联性，说白了高档住房，连晒一晒太阳都越来越那麼奢华，谈何舒服，谈何高档？

高楼大厦的CBD，

压迫感无可避免。

一谈起CBD，那便是高楼大厦，现阶段解放东路和经十路中间，早已修建许多 高楼大厦，解放东路北端也是有许多高楼大厦新建。

这种高楼大厦可以说一颗颗，尽管CBD都还没完工，但早已可见一斑。一颗颗产生的难题便是室内空间小，身临其境，四周全是高楼大厦，会让日常生活在这其中的大家看起来更压抑感，仰头只有见到幽僻的四角的苍穹。

就算在住房小区里，也逃不过这类幽僻的四角的苍穹。假如你略微看一下这种新楼盘的规划方案，你也就会发觉，大部分每一个组队全是口字形的工程建筑布局。

自然，CBD也有“一纵一横”中间绸带生态公园，好像能够减轻自然环境产生的压抑感，可是，身处小区里，这种绸带生态公园你看看都看不见，身临其境，上下左右仅仅工程建筑，仅有头上的幽僻的四角的苍穹。

在高楼大厦都还没建好以前，你又要承受施工工地上的工程施工之苦。你能问一问如今中铁国际城的小区业主，CBD的工程施工对其日常生活危害大吗？还可以问一问绿化IFC的小区业主，拿房后的问题整改了没有，有住进来的吗？觉得怎样？

物品两边都是有院校，

无论整体实力怎样，至少小孩有学上。

尽管说，买起CBD的小区业主一般都不仅有一套房，孩子上学不是什么很大难题，但也是有许多CBD的小区业主或准备购置产业CBD的盆友，非常关心CBD院校难题。

依据现阶段的整体规划看来，CBD两边都是有院校。西北方向即将建一所九年一贯制院校，坐落于工业生产大道北南端、茂岭山的东北侧，也就是以前砚泉院校所属的部位。砚泉院校本来是二钢配套设施院校，之后交到地区管理方法，改名为砚泉院校，伴随着CBD基本建设，该院校及附近早已动迁，新校园内完工后，砚泉院校有希望再次重归。

在CBD东面，丁家安装 区南端，还整体规划有1所中小学，1所中学。

这几家院校现阶段并未有一切签订信息，应当也不会有签订。终究这种院校全是片区区入校，并非单纯性对于哪一个新楼盘的院校。

沒有名牌大学扶持，也不是什么大缺陷。各种签订院校也罢，沒有签订也好，辨证看来，签订了不一定便是好大学，也可能是虚晃一枪，近期有关院校消费者维权的也许多。CBD院校的硬件配置，应当還是能够的。而且，家近，便是好事儿。

坚信很多人买CBD的房屋也不是对着学位房而买。

CBD的热闹，

是公共资源网，是同城共享资源。

CBD的中文名叫中心商务区，也就是办公楼许多 ，广为人知的是“山”“泉”“湖”“河”“城”五大高层住宅办公楼，此外，也有许多商业服务配套设施，像华润万象城、龙湖天街这些。将来完工以后，也的确很便捷，这也是很多人青睐CBD的缘故之一。

但这种商业服务配套设施也是大城市配套设施，并不是某一新楼盘的配套设施，就算不了在CBD还可以享有，自然，针对CBD的新楼盘而言，隔得较为近一些。而针对CBD附近的新楼盘而言，也是一会儿间距，享有到的不比CBD少，而且沒有CBD那么多的喧闹，还能更强的看CBD的景色。

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能够想像一下，假如CBD真像整体规划宏伟蓝图中勾勒的很好，是一座城市最漂亮的钢筋混凝土手工编织的靓丽的美景，那麼，谁看这一靓丽的美景的视角最好是？肯定并不是CBD里边的住房，由于身临其境，只有看一斑，而不可以窥全景。仅有与CBD维持一定的间距，才可以见到CBD的建筑风景，幽美的城市天际线。

自然热闹的另一面，也代表着喧闹。CBD本便是中心商务区，是企业办公的地区，节奏感太快，每日车水马龙匆匆忙忙。在职人员场中解决顾客、解决老总、解决属下，本就心力憔悴，下了班回到家还无法得到一会儿的平静，就算是千万热闹，也会黯淡无光。

城市轨道、地底环城路，

可否解救拥挤，也有待认证。

从现阶段看来CBD共整体规划了4横3纵共7条地铁线路，并设立个7地铁口，能够说成济南地铁路线最聚集的地区，以致于被称作轨道交通上的CBD。但这仅仅整体规划，现阶段CBD在修的仅有R3线。

几个新楼盘也的确离地铁口较为近，交通出行会便捷一些。像中信泰富济南市尊，间距丁家涿州东站大约两百米。龙湖天璞、招商合作生态公园离礼耕路站大概在600米长。

除开城市轨道，CBD规划区也整体规划了地底环城路，轿车能够在地底跑，自然这主要是便捷新泺街道、茂陵三号路等城市交通量较多的车子直接进入全国各地块的地下车位。

毫无疑问，地铁站和地底环城路的整体规划的确能够为交通出行产生许多 便捷，但如今CBD数最多仅仅个原型，按整体规划许多 万丈高楼没建好，按企业愿景许多 公司都没有进驻，将来来源于大城市四面八方的人工流产聚集在此，这几个地铁站和地底环城路是不是能够处理交通堵塞的难题，尚未可知。

高端大气的新楼盘，

房型却非常尴尬。

先而言说大户型房子的难堪。买起的大户型房子的，必定是高档改进顾客。但从前边剖析看来，小商街整体规划，小区小，园林景观小，热闹与噪杂共存，定居密度大，总而言之并不是一个很环境优美的地区，也不是一个改进型购置产业优选的地方，尤其是如今，许多 富人更想要挑选自然环境标准更强一些的地区。

小户型房子也非常尴尬。由于价格不低，以90平方米测算，总价格也在250万元左右，富人挑选90的房屋定居太小了，刚性需求没钱买，针对可卖的起的改进顾客而言，拿一样的钱，往外走3公里，就能买一个120平方米大三室。即能享有到CBD的热闹配套设施，又可以享有更大规模产生的舒适度，因此 ，客观的顾客很有可能也不会挑选CBD90平方米，因此 小户型房子精准定位也非常尴尬。听说某新楼盘90平的房型卖的特差，方案是给老年人买回来住，老年人来CBD养老服务，也是脑洞大的念头。

自然有有的人买CBD小户型房子是为了更好地项目投资，买来以后再放租，转租给在CBD工作的上班族。但进一步想，一般房客也不平稳，流通性高，很有可能今天那样的隔壁邻居，明日便是那般的隔壁邻居，很噪杂。假如大小户型房子夹杂在一起，那样的自然环境也确实算不上舒服，你想一想，周边住着许多 房客，和周边住的全是小区业主，能是一个觉得吗？

因此 ，要是考虑到了之后住的难题，变大难堪，变小也难堪。

说白了高档住房，

质量怎样还需時间检测。

马克思主义说过，时间检测真知的唯一标准，CBD住房究竟怎样，我们可以交给時间去评述。但是，一些新楼盘的质量早就初显眉目。

例如绿化IFC中央公馆一期交货的情况下，就因品质、园林景观等难题遭受业主维权，尤其是“千年古墓门”那时候也曾轰动一时，之后迫不得已整顿。



也有一些新楼盘为了更好地做高股权溢价，在室内装修规范上下功夫，对外开放声称七八千的高档精装房，具体价钱却仅有两千多点罢了。因此 ，等这种新楼盘交货的情况下，也是检测CBD新楼盘质量的情况下。

综上所述，每一个日常生活在济南市的人，对大城市的发展趋势全是充满希望，对CBD当然也是填满幸福希望，期待CBD更够建得非常好。但就算建得非常好，大家也不可以忽视，CBD是中心商务区，是大城市的商务接待城市地标，并非高档居住小区。

定居在CBD，并沒有看上去的那麼高端大气。挑选购置产业CBD也要综合性考虑到，看看你要想的究竟是什么？

自然，CBD并不是一无是处，在她们的宣传策划材料里，還是一些独到之处的。但必须融合房地产后半场的文章内容一起看。