新加坡房价 寸土寸金的新加坡，房价向下？

很多人不明白，新加坡不是公租房吗？为什么会有房地产市场？

其实，“新加坡模式”主要是指政府承担了“居者有其屋”的义务，低价出让国有土地，大规模建设公有住房，以保障人民的住房需求。这使得新加坡的公寓比例高达80%，而私人住宅的比例为20%。也就是说，新加坡还有很多私人房地产项目。

新加坡也是国际投资者的热门投资目的地。然而，近年来，新加坡房价一直处于低迷状态，尤其是今年的疫情，导致房屋销售下滑。

对于这种房价下跌的情况，很多投资者的第一反应是“抢购”。新加坡真的适合抄底吗？

一个

持续疲软

新加坡房价多年疲软。

今年第二季度，新加坡房价跌幅为三年来最大。新加坡戴宇翔工业咨询公司上周公布的数据显示，2020年第一季度，新加坡私人住宅均价环比下降1.0%。根据新加坡城建局9月2日的初步估计，第二季度房地产价格比上季度下降1.1%。

近年来新加坡房价的变化

新加坡房地产市场可能在2008年第三季度陷入全球金融危机以来的最低点。

前一年，2019年，情况也好不到哪里去。虽然中部其他地区的房地产价格上涨了2.8%，但根据URA的数据，中部核心地区的私人住宅价格下跌了1.7%。

购房需求也在下降。

根据新加坡住建局的数据，房屋销售同比下降13.5%。就连核心的中央部分也没有幸免。在核心中部地区，2019年房地产销售同比下降4.3%，至3010套。今年恰逢疫情，情况可能会变得更糟。

在新冠肺炎爆发肺炎期间，新加坡实施了更严格的移民控制，收紧了移民政策，减少了外国人入境人数。

没有重要的外国买家，对房地产的需求自然会下降。房市受影响，租房市场也受影响。随着新冠肺炎肺炎的爆发，今年租赁市场可能会放缓。新冠肺炎肺炎病毒的持续传播迫使许多公司推迟了迁往新加坡的计划。因此，租赁市场的交易量将大幅下降，写字楼空的入住率将上升。

然而，住房供应从未停止汽车。

住房建设增长强劲。虽然新加坡的住房空入住率在2019年第四季度达到5.5%，但截至2019年底，新加坡共有11，345套未完工的私人住宅单元推出，比上年大幅增长29.4%。这意味着许多住宅将在2020年逐步建成并上市，这将加剧住房过剩的情况。

疲软的房屋销售市场影响了租赁市场，未售出的库存与现有的租赁库存竞争。

总之，新加坡的房地产市场在疲软中挣扎。

房地产收益率不用说就是个惨字。根据环球地产指南研究公司的数据，新加坡中央公寓的高端收益率还是很低的，只有3%左右。仅这个收益率就吓跑了许多投资者。

2

最艰难的一年

新加坡宏观经济长期处于危机之中。

今年疫情前，新加坡2019年经济增速较去年同期放缓至微不足道的0.7%。要知道新加坡2018年GDP增速达到3.1%，2019年直接跌破1%，简直是2009年以来最差的一年。

2019年宏观经济不景气，让新加坡房地产行业集体“担忧”。2020年新冠肺炎突然爆发的肺炎给新加坡房地产行业带来了直接的麻烦。

对新加坡房地产市场来说，2020年将是充满挑战的一年。

2020年2月，新加坡总理李显龙表示，新加坡经济处于衰退边缘。政府最近将其国内生产总值预测下调至0.5%。

经济衰退降低了房价。当然，新加坡的低房价并不完全取决于经济，还取决于新加坡政府的长期严格控制。

这几年来，新加坡政府严格审慎地控制房价，使新加坡房价能够保持在一个相对适中的水平。

2008年全球经济危机前后，新加坡房地产市场暴涨。截至2010年第二季度，在短短一年时间内，住宅房地产价格指数上涨了38.2%。

新加坡政府明智地采取了一些措施。

例如，2012年10月，新加坡将抵押贷款期限限制为35年，并将30年以上贷款的贷款价值比率降至60%。

此后，卖方的印花税将对购买后一年内出售的自住房屋征收。

不久后，印花税再次上调，自购一年内出售的自住房屋按销售价格的16%征税。

这项房地产市场降温措施已经进行了近10轮。

这些市场降温措施是有效的。从2014年到2017年，房地产价格下跌了10%。

面对2020年的危机，很多人怀疑新加坡会不会在疫情爆发之初放松对楼市的控制，然后寻求房地产拉动经济增长。

然而，今年上半年，新加坡副总理汉斯维克特表示，尽管经济低迷和新冠肺炎肺炎疫情造成双重影响，但新加坡政府没有计划放松房地产降温措施。

换句话说，严格的房地产市场控制继续由亨斯卡特解释:“因为我们需要确保经济稳定，解决长期的结构性问题。”。

在房价控制和疫情双重因素下，根据分析师预测，今年房价可能会下跌3%至6%。

三

低价要开始？

新加坡一直是房地产投资的热门市场。

据新加坡城市更新管理局统计，2019年新加坡私人住宅交易量为16962宗，其中外国买家占21.7%。新加坡人口38%以上是外国人，外国人比例居世界第六。据新加坡统计局统计，其中9%为永久居民，其余29%为外国人。

马来西亚人、卡塔尔人、印度尼西亚人、美国人和印度人是该国最大的非新加坡买家。

根据美国-新加坡自由贸易协定，美国公民享有与新加坡公民同等的待遇，即首次购买新加坡住宅无需支付额外的买家印花税。

但新加坡的政策近年来似乎对外国移民变得不那么友好了，这背后的原因是经济就业。

如上所述，2019年新加坡经济增速将放缓至可以忽略不计的0.7%。因此，根据新加坡人力资源部的数据，2019年的失业率为2.3%，高于上年的2.1%，为2009年以来的最高水平。甚至新永久居民失业率从2018年的2.9%上升到3.1%。

当地人非常担心移民会抢走他们的工作，所以他们迫使新加坡政府实施更严格的移民政策。

持有工作许可证的人必须达到最低固定月薪5000新元，并要求其配偶/子女一起定居。

除了更严格的移民法规，新加坡的房地产市场控制措施还降低了房价和收益率，这将一批外国投资者拒之门外。毕竟谁会买低收益的房子呢？

从2018年底到2019年底限购令实施后的18个月内，外国人在国内购买的私有住房总量比降温措施前下降了32%。因此，投资新加坡房地产越来越困难。至于投资新加坡房地产后的价值。

因为疫情过后，城邦将面临严重的经济衰退。亚洲房地产科技集团IQI6发布的调查报告显示，近期接受采访的房地产中介普遍认为，今年新加坡住宅价格和租金将会下降，预测平均值为房价下降2.6%，租金下降4.2%。新加坡房地产市场可能要到2021年才会部分复苏。

所以投资新加坡房地产还是要慎重。