上海开征房产税 上海重庆开征房产税？真相是什么

文字|开封

中国房地产市场有很多悬念，什么时候开征房产税是最大的悬念。

每年年底都会筛选上海重庆率先开征房产税的消息。最近有市民曝光了上海重庆的房产税缴纳通知，从几千元到几万元不等。舆论惊呼“房产税来了”。

上海、重庆开征房产税是否意味着“房产税来了”？

它们和正在讨论的“房产税”有什么区别？这背后的真相是什么？

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真相之一:财产税已经存在

很多人认为房产税是个新事物。事实上，它在中国已经存在了30多年。

1986年，我国颁布了《房产税暂行条例》，开始对城镇经营性房产征收房产税。到现在已经32年了。目前各地颁布的房产税条例基本都在这部上位法的范围之内，没有什么特别之处。

这里房产税只对经营性房产征收，普通房屋免征。所谓经营性房地产，是指已经备案的写字楼、商铺、酒店、购物中心、出租屋，能够产生现金流，而不是单纯用于自住。

换句话说，就算你有十处房产，九空拥有一套房子，也不用交税；即使全部租出去，只要不去备案，也交不了税。

那么，上海和重庆的房产税呢？

2011年，上海、重庆启动新试点，扩大传统房产税，将普通住房纳入房产税征收范围，这是今年两地征收通知的由来。

但是这两个地方的房产税虽然有了突破，但是离房产税还很远。

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真相2:上海和重庆只是象征性的试点

上海和重庆的房产税只是一个象征性的实验。

这两个地方的房产税和现在讨论的房产税完全不一样。征收的形式、范围和实际影响有很大差异。

虽然都有房产税的名称，但上海、重庆的房产税普遍存在税基窄、免税面积大、计税依据不科学、税率低等问题，且只针对房地产，不涉及土地层面的税费改革。

在征收范围上，两地都有妥协。

上海只收本地居民第二套住房，非本地居民第一套住房；

重庆只收独栋别墅，高档商品房，二套无房人员。所谓“无业人员”，是指没有户口、没有企业、没有工作的购房者。

显然，上海和重庆的房产税都免除了大量的普通购房者。

不仅如此，两地还同时在面积上做了更多的豁免。

在上海，每个人都有60平方米的免税区。换句话说，一家三口，只要房子总面积不超过180平米，不管是一套还是两套，都不交房产税。

在重庆，普通房子免交，别墅和高档房子不到100平米，不用交房产税。

显然，大多数人已经通过二套房政策和60平方米的双重免税被排除在房产税的覆盖范围之外。

此外，上海和重庆继续提供优惠的税基和税率。

在上海，即使符合人均面积60平米以上的两套房的税收要求，税基也是市场价的70%，税率也只有0.4%，而美国的房产税一般是1%-3%。

在重庆，即使你符合别墅、高档住宅或无人员别墅的要求，面积超过100平方米，也要扣除10%-30%的房产税，然后按照无人员别墅0.5%，别墅0.5%-1.2%的税率征收。

不难发现，通过这一系列免税后，重庆或上海很少有人需要缴纳房产税。

这两个地方的房产税试点只是为了规范高端购房者。所谓的税率在房价上涨面前完全可以忽略不计，所得税比土地出让金多9牛一分。

显然这样的试点不值得推广。其实早在2014年，房产税就是一降。你扩张的消息戛然而止，取而代之的是新的房产税。

03

房产税VS房产税

上海和重庆的房产税都是象征性的试点，那么什么是房产税呢？

区分房产税和房产税很有必要。我们今天讨论的是房产税，不是简单的房产税。

房产税不仅包括房地产，还包括土地，不仅包括建设和交易税，还包括持有税。它不仅要有最终取代土地金融的价值，还要对市场价格有一定的影响。

在这方面，上海和重庆的试点项目只涉及房地产，不涉及一系列税收制度。中国的房地产税制涉及10多种税种，包括土地增值税、契税、城市土地使用税、房产税等多种税种。只有进行全面改革，降低交易税，增加持有税，才是新房产税的大方向。

再者，房产税的真正价值不在于降低房价，而在于抑制投机，提供终结土地财政的可能性。

财产税不仅是持有税，也是外国地方政府的主要税源。在大城市土地资源日益短缺的背景下，用房产税取代土地财政迫在眉睫，也是可能的。

按照这个标准，上海和重庆根本就没有“过关”。

2016年，上海房产税收入171亿元，仅占上海总税收的3%，重庆房产税收入56.88亿元，占一般预算收入的2.56%。

同时，2016年上海土地出让收入高达1578亿元，重庆为705亿元，房产税为9牛一分。

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重点:全国住房网络

房产税要想征收到位，必须具备一系列技术条件，这是上海重庆所没有的。

其中一个重点是房地产统一登记和全国住房信息联网，2018年基本完成。

显然，只有住房联网才能让楼市的数据一目了然。会明确全国每个家庭有多少房，多少用于自住，多少属于投资投机，为开征房产税提供基础技术储备。

与此同时，国税和地税的合并也在今年6月迈出了步伐。此次合并最大的意义不在于降低交易成本、信息壁垒和人员冗余，而在于统一税收监管，为个税和房产税的征收铺平道路。

此外，《物权法》相关草案修改明确“土地使用权70年后可以自动续期”。它解决了70年的产权问题，解决了房产税最大的法律障碍。

如今，房产税没有任何技术障碍。

05

房产税什么时候来？

房地产统一登记，全国住房信息联网，国税地税合并，70年产权自动续期，这些问题相继解决，意味着开征房产税不存在技术障碍。

那么，房产税什么时候来？

目前最新消息是，房产税已纳入五年立法计划，明确界定了“立法先行、全授权、分布式推进”的12字方针，意味着房产税离真正落地不远了。

但悬念在于，如果经济下行压力加剧，楼市下行周期进一步延长，房价下跌风险加大，房产税出台可能会推迟。

毕竟房产税虽然不是为了调控房价而来，但是涉及到利益格局的重新匹配，必然会对市场心理产生巨大的影响。

它的推广不仅需要广泛的舆论动员，还需要相对良好的房地产环境。

简单的结论就是房价越高，房产税越早落地；楼市越低迷，房产税的缓缴期限就越长。

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房产税能降低房价吗？

房产税能否降低房价是最引人注目的话题。

短期来看，房产税有利于市场空，可以使投机者产生一定的抛售效果，抑制房价。特别是房屋网络化会对某些群体产生威慑作用，销售效应会更加突出。

但从中长期来看，房产税的影响非常有限。房价受一系列因素影响，房产税只是其中之一。房价的未来取决于人口、土地和经济基本面，而不是房产税。

因此，从政策博弈的角度来看，房产税的最大目的是为土地财政提供一种替代选择，弥补地方政府不断减少的土地收入。至于房价下调，自始至终都不在政策目标体系之内。

要理解，楼市调控的关键只有一个字:稳定。

房价持续上涨时，要“遏制房价上涨”，就是稳定房价；楼市持续调整时，要“防止房价暴跌”，这也是为了稳定房价。

毕竟从最实际的利益出发，没有一个稳定的房地产市场，房产税未必能收回。

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