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成交不热 多楼盘推出低价车位促销售
近几日，太原市南内环街某名盘售楼处内热闹非凡，维权业主常常拥挤在此，要求开发商为降价的车位给个合理说法，售楼处挂着维权横幅的视频成了地产业主维权自媒体的爆款信息。“今年年初，大部分业主花了22-25万元买了小区车位。这个价格明显高于太原车位的市场平均价，但由于地段好，又是高端楼盘，业主们只能被动接受。然而，短短几个月时间，车位价格就跌至10万出头，甚至比周边回迁房小区的车位还便宜，高价买了车位的业主多花了十几万元，这实在让人难以接受。”一位业主如实说。
无独有偶，在省城车位降价的开发商不止这一家。位于并州路铜厂回迁小区的业主王先生说：“我们小区车位定价也很高，2018年年初交房的时候机械车位17万元，平面车位20-21万元。由于价格太高业主们几乎没人买，开发商见状，于今年下调过一次价格，机械车位14万元、平面车位17万元，但就是这样也没有业主买车位。到现在我们小区地库基本还空着，停车业主寥寥无几，地库的地面、墙上灰很大，也无人打扫和管理。”
在万柏林区购置名盘高端商品房的业主贺女士，同样为车位降价之事愤愤不平。“当时买车位我花了16万元，前不久听说开发商为了顶账付给工程方一批车位，这批车位才卖8万元一个，价格直接腰斩。去找开发商理论退差价，开发商说顶账车位位置很偏，我的车位贵是因为位置特别好。这件事最后只好不了了之。”
为了去化车位库存，省城各大楼盘近期开始推出车位打包随房一起出售的销售政策。位于滨河体育中心未开盘的某小区，打包车位售房，算下来车位折后价仅需11万元；地处杨家峪的某名盘，买了高价车位的业主，可以5.5万元的价格买第二个车位，车位限量供应。置业顾问告诉山西晚报记者，“太原各楼盘车位降价是普遍现象，开发商不会公开对外低价售卖，而是根据情况选个别业主打电话通知可以低价购买。”
在遭遇车位降价事件后，大多数业主都在第一时间联系了置业顾问。但得到的答复大同小异：车位降价属于市场行为，开发商不承担责任。随后，山西晚报记者联系了多个涉及车位降价的开发商，他们都不愿多回应此事，并表示：“一个业主一个诉求，不可能面面俱到全部满足，最终可能会做退车位处理。”还有开发商表示，开发商暂时无法满足部分业主提出的退返差价的要求，这是市场行为，太原多家开发商和房地产公司都有类似促销活动。还有开发商表示，业主可以再买一个甚至两个低价车位，以此来作为补偿。
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楼价难涨 车位滞销迫不得已便宜卖
出现车位降价，大部分原因是车位滞销，开发商回款压力大所致。据悉，一个大型小区车位数量上千是常态，全部销售出去就可收回上亿甚至数亿资金。
上周，山西晚报记者实地走访了太原市众多车位开售的楼盘，发现由于住宅成交走淡，也带来车位滞销的局面。某项目负责人告诉山西晚报记者：“车位都是按照房子1:1比例配套建设。房子卖不了，车位会更卖不了，为了回款有的开发商选择降价，有的选择出租。”
一位业主算了一笔账：“业主20万元买一个车位，使用20年，平均每个月需要833元，再加上管理费，每个月养车位的成本是近千元。而现在太原市租车位的行情是每月300-600元不等，即使在繁华地段写字楼，车位包月也不过千元。所以买车位不如租车位。”走访调查时，大多数刚需盘车位去库存化低，高端楼盘车位销售明显好于其他楼盘。
还有另一个原因，是车位没有不动产权。太原市卖车位签合同都是长期租用协议或者是转让协议，并不是售卖协议。车位一般是20年的使用权，超出20年，车位使用权随房赠送给业主。
“能卖出去的车位通常位置不错。这些车位位于单元门口，而其他位置的车位都无人问津”。置业顾问表示，在业主看来，车库内的大部分车位位置一般，这也是车位滞销的原因。
据悉，太原楼市中，车位也是库存量最大的产品之一。而车库的销售业绩也是项目较大的利润点。“车库的成本核算比较复杂，但车库的整体建安成本不高。加上现在买车位，有些银行还能信用卡分期、无息贷款，对开发商来说销售车库总价低、回款快，是回收现金的最好办法。”业内人士史先生表示。
史先生说，第四季度是开发商追回款的重要阶段，这也是房企近期降价、打包出售车位的原因。从国家监管层面以及开发商决策层来看，调控大环境要求商品房不论是住宅、商业都要价格平稳，不能大涨也不能大跌。今年市场活跃度过低，住宅和商业销售业绩不佳，此时开发商需要快速回笼资金，但是住宅价格又要保持稳定，住宅降价带来的负面效应更是房企难以承受之重，所以只能拿出车位来打折促销。此前很多楼盘车位因为价格高滞销严重，现在促销的也是之前购房者选剩的车位。这些车位空置着就等于钱摆在那里拿不回来，不如打折快速出货。
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维权重在有无补偿差价协议
在省城车位的销售价格在15至30万元，降价后的差价却高达10万元。那么车位的成本和定价是如何来的呢？
在采访中，山西晚报记者了解到，地面停车位，成本仅为铺装费用，包括能够和绿化相结合的铺装材料、人工费，这部分费用可以忽略不计；地下停车位，则主要费用是地下部分的建安成本，一般情况下是4000-5000元/平方米，根据建筑类型不同成本不同；架空层车位，则包括地上建安成本和土地成本，一般情况下是2000-3000元/平方米，设备成本是2.2万元起/车位，以及40元/月的维护成本，这里不包括人工费用。业主可以根据这个成本粗略估算出车位的价格，再确定是否购买。至于车位的定价，房企通常会结合市场行情、成本和需求量来核算。
如果购置车位后发现大幅降价，业主是否能有效维权呢？
对此，山西艾伦律师事务所律师田源表示，针对小区车位短时间内大幅下调价格的情况，业主可与开发商协商解决，一般按照合同约定处理。
大部分情况下，小区车位等房屋买卖合同是当事人自愿订立的，开发商与购买车位业主通过协商，自愿达成买卖合同，不违反法律、法规规定，也未损害第三人利益。因此，协议一旦达成，开发商即有义务履行该协议，购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行义务。对于价格下跌情况，除非购买车位的业主与开发商提前达成了补偿差价协议，否则无权要求开发商退还差价。
从另一方面看，如果签订合同过程中存在欺诈、重大误解、显失公平等情况，业主是可以提出解除或者变更合同的。如果不存在以上情况、且是双方自愿签订的，那么，合同签订之后对双方都有约束力，不能随意变更或者解除。
业内人士表示，从法律角度来讲，退差价不合理，但不少业主维权，开发商一般会协商出一个双方满意的结果。比如，有的开发商会做退车位处理，业主拿了退款后重买低价车位；也有开发商建议业主重新低价买第二个、甚至是第三个车位，拉低总车位均价，并建议其日后车位涨价后再卖掉；也有开发商会退差价，但这种情况少之又少。
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投资车位赚钱？业内人士觉得不靠谱
有不少业主认为，目前太原市各楼盘车位都在降价便宜处理，是不是可以囤一些用作投资？业内人士表示，应趁早打消投资车位这个念头。
山西晚报记者获悉，之前很多小区都有业主投资车位、炒车位，暂不提投资的车位现在贬值，本钱拿不回来，且难卖难租。更何况有些新区的楼盘入住率偏低，大量车位空置着，别说转手卖掉了，出租估计都是个大难题。
开发商认为，投资车位是长期投资，而不是短期投资行为。一些购买车位的业主，只要车位卖不出去就认为投资失败，甚至要退车位，这种行为开发企业是不支持的，首先一般都是能租掉就先租出去，其次能卖的优先考虑卖，至于多久能卖出去则不能保证。毕竟投资是需要时间的，投资不是投机。
如果决定要长期投资车位，业主还需要把关自己购买的车位属于什么性质。一般来说，购买的车位有三种，第一种车位性质属于普通车位，可以办理车位产权证，但是开发商不愿意把车位卖掉，而是自持资产，因而只是转让了车位使用权；第二种车位性质属于人防车位或机械车位，开发商无权销售，只能让渡使用权，签订使用权协议；第三种开发商把业主公摊的小区面积划成车位租给了业主，开发商事实上无权销售车位也无权出租车位，使用权协议是无效的。
有三种办法可以核实车位性质：首先，业主可以核实这个项目建设工程规划许可证的附件附图，尤其是附图上往往有相关的图示，或者在经济技术指标中有记录；其次，可以看预售许可证，在预售许可证中有预售的范围，如果预售范围内没有，往往就不是可以出售的车位；第三，可以看小区的竣工面积实测报告，看一下车位是属于私有、公摊还是人防。
还需要注意的是，人防车位属于一种比较特殊的车位，人防车位的使用原则是谁投资谁使用，如果是开发商投资的，平时可以作为车位使用，但是不能买卖；而对于小区共同部分的车位，产权归全体业主所有，开发商无权要求业主因使用这部分车位而缴费。
采写：山西晚报全媒体记者 张磊
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