房贷优惠 房贷打折背后的“槛”：先买理财产品再享房贷优惠

自2013年以来，在信贷额度紧张和利率市场化的背景下，银行出于资本成本、收益和风险的考虑，收紧了抵押贷款业务，将信贷额度向高收益业务倾斜。到2014年第一季度，各大银行基本取消了个人购房的利率折扣，部分银行甚至暂停了抵押贷款业务。但今年5月，在央行提出“优先满足家庭首次购买普通商品住房的贷款需求”的窗口指导后，部分银行开始进行调整，推出房贷利率折扣。

转眼间，“金九银十”的销售季又来了，房贷“优惠利率”的声音不断传来。目前，仅北京就有近10家银行提供优惠利率。不过，记者发现，大多数银行对于利率优惠都有一个“门槛”:先存款还是买保险。值得注意的是，虽然银行的利率折扣表面上有所增加，但在房贷加速的背后，一些银行却增加了对客户资格、存款、理财产品购买的隐形要求。

放松房贷政策会在一定程度上刺激刚刚需要买房的人。按行业计算，以200万元的20年期购房贷款为基础，如果按基准利率计算，每月还款额为14971元/月，总利息为159.3万元；但如果享受10%的利率，每月还款减少到14208元/月，每月还款节省763元，累计利息费用约18万元。

真的是这样吗？北京的陈小姐最近买房需要100万存款。咨询多家银行后，她发现所谓的“利率优惠”其实很难实现:在商业银行贷款100万，首先要存贷款金额的15%，也就是存15万元才能享受10%的利率优惠。“我有了这笔钱为什么还要借100万？直接增加首付15万不是更好吗，可以省不少利息。”

记者走访发现，在北京，其实银行对房贷利率贴现的“门槛”并不低。目前，北京至少有三家银行提供10%的抵押贷款利率折扣，至少有四家银行提供15%的利率折扣，但这些折扣很多都有附加条件。

以外资银行汇丰银行为例。其10%的优惠仅针对贷款200万元以上的客户。国内银行虽然没有贷款额度限制，但对客户资质有要求。比如ABC要求客户在国企或财富500强企业工作；中信要求客户年收入50万以上。

此外，交通银行要求客户购买理财产品，北京银行要求客户有存款或购买保险产品。至于招商银行，要求客户存入一定比例的贷款金额，否则只能享受基准利率。对此，某股份制银行贷款部负责人王先生分析，设定利率优惠门槛是基于银行自身利益。“除了资金短缺和抵押贷款资金不足，主要原因是房地产市场存在风险。”

除了北京，其他地区的情况基本相同。济南一家大型国有银行的个人贷款客户经理徐表示，如果第一批购房者在这家分行有30万元或20万元的存款，他们将享受基准利率，并尽最大努力帮助客户申请贴现利率，这就是许多银行所说的优质客户。同时，银行可以为有资格的机构或信誉良好的企业提供基准利率进行团购。

此外，李姓客户经理还透露，北京银行济南分行某支行提出购买理财产品享受首套房利率10%的优惠。当客户享受银行的低息贷款利率时，各种隐性条件逐渐增加，同时优质客户在贷款审批上会有差异。李经理说，优质客户的申请一般排名靠前，审批速度可以缩短几天。

稍微安排一下，就能发现“放松管制”并不是一个包容性的政策，银行“不愿意放贷”依然是主流。大多数银行对其抵押贷款利率优惠附加了一系列要求，如存款或购买理财产品。

同时，银行利率优惠差别裁定空之间存在较大差异。北京多家房地产机构表示，大多数银行对贷款客户的硬性要求是“资质好、信用好”。据业内人士介绍，普通银行所谓的“良好资质”，大多是针对公职人员或国企员工的。这个级差裁定空一直很大，最近也没有出现。

此外，部分银行分行还要求房贷客户在放款前先存款或购买理财产品，金额不确定。交通银行北京分行客户经理李先生告诉记者，第一套房购买者如有一定存款或在分行购买理财产品，可享受5%的利率优惠；汇丰(HSBC)和花旗(Citigroup)等外资银行对“资质非常好”的客户提供93%的折扣。

为什么会出现这种现象？“银行之间存在竞争。如果任何一家银行的利率升得再高，基本上就相当于不做这项业务了。”中原地产首席分析师张大伟表示。“所谓的‘首套房贷放宽’，其实就是审批速度加快了，而不是利率降低了。”张大伟说。

其实，影响银行做个人房贷业务意愿的因素是多方面的。某国有银行信贷部的一位人士表示:“个人房贷业务相对于公司业务来说，利润不是很高。再加上今年流动性预测偏紧，从年初到6月，很多银行都上调了第一套房的利率。”

虽然资本价格仍然很高，但由于经济下行压力越来越大，企业贷款意愿下降，银行信贷规模和金额充足。“另外，抵押贷款一般更安全，信用额度占用更少，证券化以后更容易实施。在这种情况下，重启个人房贷业务是合理的。”一家股份制银行的财政部人士表示。

除了贷款利率和贷款利率，判断房贷紧张程度的另一个指标是银行的“贷款受理标准”。记者走访发现，目前北京银行的贷款受理标准并没有改变。“目前，北京银行业一套房和二套房贷款认定标准按照央行《关于规范商业个人住房贷款第二套住房认定标准的通知》执行。”浦发银行北京分行杨经理告诉记者，这是“认房还贷”。即使房贷还清了，买房的时候还是会做第二套处理。