【营改增是什么意思?税率如何计算】从3月5日国务院总理李克强在政府工作报告中表示全面实施营改增,到3月24日财政部、国家税务总局公布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,时隔近20天,有关二手房交易营改增政策终于尘埃落定。

  

  营改增政策细节出台后,恐慌性过户潮开始逐渐减弱。本报记者 王波 摄

  那么,到底什么是营改增政策呢?在二手房交易中营改增的税率是如何计算的呢?营改增会对省城二手房市场产生哪些影响呢?带着这些问题,连日来,记者走访了相关部门和省城二手房市场,试图对这些问题作出一一解答。

营改增是什么

  3月5日,国务院总理李克强在作政府工作报告时表示,从5月1日起,全面实施营改增,并将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,确保所有行业税负只减不增。

  从政府工作报告中我们不难看出,减轻企业负担是2016年经济工作中的重要任务,而营改增只是其中的一项政策。那么,到底什么是营改增政策呢?记者在查询相关资料后对其作出了梳理。

  2011年,经国务院批准,财政部、国家税务总局联合下发营业税改征增值税试点方案。从2012年1月1日起,在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点。自此,货物劳务税收制度的改革拉开序幕。

  自2012年8月1日起至2012年底,国务院扩大营改增试点至10省市。截至2013年8月1日,营改增范围已推广到全国试行。从2014年1月1日起,将铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点;从2014年6月1日起,将电信业纳入营业税改征增值税试点范围。

  营改增政策的推行,不仅为企业带来减负,而且为产业结构调整、加快服务业发展、打造服务型经济带来质变。因此,从今年5月1日起,营改增政策将在全国全面施行,并将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。

  3月24日,由财政部、国家税务总局公布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,对房地产营改增税率作出明确规定,个人将购买2年以上的住房对外销售的免征增值税。

恐慌性过户潮

  营改增政策将扩大到房地产业后,一时间,有关二手房交易的营改增政策备受社会关注,在细节出台之前,省城的二手房交易市场也出现了恐慌性的过户潮。

  3月中旬的一个普通上午,在位于省城府西街的太原房地产交易中心,记者看到,还没有到上班时间,排队大军已经挤满了二楼的交易大厅。“我在这里已经排了两个多小时了。”张先生告诉记者:“听说营改增后,房地产业将适用11%的税率,因此想赶在实施前把房子过户了。”

  记者随后了解到,排队大军中很多人都抱有类似的想法,这也直接造成了太原市房地产交易中心人气爆棚。记者在走访省城的各大房屋中介时也发现,拿营改增政策说事儿的不在少数。“买房要赶紧,‘五一’过后就得交11%的增值税。”成了不少房屋中介的口头禅。

  在恐慌性购房的浪潮中,省城二手房交易的火爆程度可见一斑。从成交量上来看,各区域成交的数量都较以往有所增加,在这其中小店区、万柏林区上涨幅度更大一些,主要在于这些区域的房龄较短,且又是政府大力改建的新兴区域,价格上又相对较低,性价比及未来空间较大,一时之间受到很多置业者的热捧。

  事情的转机出现在3月24日,这一天,财政部、国家税务总局公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,对房地产营改增税率作出明确规定,营改增后二手房交易税费并无增加反而略降,恐慌性过户潮开始逐渐减弱。

  “营改增细则没有出台之前,很多购房者担心‘五一’后税率会上涨,所以着急过户;现在看来,税率是不升反降,所以大家都不那么着急过户了。”3月28日,在太原市房地产交易中心,带客户前来办理业务的一位房产中介经理人告诉记者,3月24日营改增细则出台,从25日起他陆续接到多名客户打来的电话,希望把过户时间推迟到“五一”之后。

税率如何计算

  对于普遍关心的房地产营改增税率,《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》里作了具体规定:个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

  比如一套售价100万元的房子,最终增值税应纳税额为×0.05=4.76万元。当前营业税下是总价按照5%的税率征收,按现行政策,营业税应纳税额为100万×0.05=5万元。这样看来,税负减轻了,比按营业税少缴了2400元。在太原市房地产交易中心,前来咨询业务的买房者李女士说:“前段时间,房屋中介一直催我把房子过户,幸亏没着急办,不然又要多花好几千元。”

  那么,营改增后,房价真的会降下来吗?采访中,省城房地产圈人士杜亮认为:“此政策在一定程度上提高了北上广深等一线城市的二手房交易成本,而对二三线城市的影响则相反。”

  在杜亮看来,按照新的政策,北上广深的房产,原来满5年免征的政策取消了,按照现在的普通住房认定标准,符合条件的基本已经找不到了,不过按照历史经验,加税只会继续推高二手房价。而对于二三线城市来说,随着税率的降低,会对市场的投机行为有很大程度的抑制作用,从而有利于楼市平稳发展。

  业内人士进一步分析,过渡期二手房交易营改增完全平移了现行二手房交易营业税政策。目前来看,这种政策的平移并不会带来税负增加。考虑到价税分离部分,营改增后,税负实际上略微降一点。整体看税收变化不大,政府还是希望实现市场稳定,靴子落地后恐慌性反应会减弱,市场也会逐步趋于理性。

  

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