北京国际饭店 北京国际饭店的转型三部曲

旧酒店改造成办公楼。位于长安街的五星级酒店北京国际酒店的部分楼层将被改造成办公楼。其实这是2014年会议楼与酒店分离，更名为北京建国国际会议中心后，北京国际酒店的又一次调整。经过这次调整，北京国际大酒店也成为北京首家内资酒店，拥有写字楼、会议中心、酒店三种独立并行的业态。近年来，受市场环境变化的影响，旧高档酒店改造成为常态。从行业角度来看，写字楼、公寓和酒店的综合体已经成为稳定收入和提高利润的有效途径。面对市场的影响，北京国际酒店的积极转型和转型为国内酒店提供了一个参考样本。

一些楼层悄悄地变成了办公楼

《北京商报》记者独家获悉，位于东长安街的北京国际酒店部分楼层将于2018年4月进行装修。对此，《北京商报》今天采访了北京国际大酒店总经理尚国志，尚国志表示，北京国际大酒店已经与北京市国资委下属的一家公司签订了合同，该公司将自费租用北京国际大酒店的部分房间并将其改造成写字楼。装修完成后，公司的物业将独立管理并出租。根据全国企业信用信息公示制度，北京国有资产管理有限公司为国有独资企业，是公司的出资股东。北京商报记者今天获悉，这些房间已经陆续交付，其中包括两层楼。

目前，北京国际大酒店写字楼租赁部的工作人员今天告诉《北京商报》，酒店物业方面已经将这部分装修后的写字楼的出租屋交给了他们，部分楼层还在装修中。

在租完这些房间后，北京国际酒店将升级一些预订的房间。除了住酒店的客人，还有上班族，会影响酒店乘客？北京国际酒店负责人表示，酒店将设置专门的底层和高层楼梯，将办公区与酒店房间完全分开。

此外，北京商报记者还了解到，不仅北京国际酒店，而且洲际金融街等酒店都进行了客房改造。

直接提高酒店的毛利率

商国志对《今日北京商报》记者坦言，北京国际大酒店最直接的事情就是提高酒店的利润率。据了解，北京国际大酒店有800多间客房。尚国志透露，近年来提高入住率和房价既困难又缓慢。酒店虽然在创新，但创新只是在酒店范围内的某些环节或服务流程，并不能改变行业的生存状态。

据北京国际大酒店相关负责人粗略计算，部分酒店客房出租为写字楼后，酒店将不再承担设施、设备、服务费用，由对方自行承担水电费。因此，除了人员安置等一些费用外，北京国际大酒店的年净利润增长率将会有显著提高。不仅如此，酒店入住率也是如此。

事实上，北京国际酒店在2014年就改变了会议中心。2014年上半年，北京国际大酒店将其3万平方米的会议楼与五星级酒店分开，办理了自己的营业执照，更名为“北京建国国际会议中心”。当时北京国际大酒店相关负责人表示，此举解决了“五星级酒店”无法接待政府活动的问题，减少了政府会议市场收入的损失。

随着房间和写字楼的变化，北京国际酒店的商业特色更加明显。此前，北京国际大酒店是嘉德等各类拍卖活动的主会场，也是IBM、ABB等大型国际活动的首选。因此，北京国际酒店将调整客源结构。

尚国志表示，北京国际大酒店未来将主要面向个人商务客人，并计划成为会议型商务酒店，逐步减少旅游团队数量，而写字楼也将为酒店带来商务游客。

三项业务合并稳定酒店收入

据了解，北京建国国际会议中心独立后，北京国际饭店将把会议中心从组织层面完全分离出来，树立“北京市中心的会议中心”的新形象。这样，会议中心将不再是国际酒店的附属设施。

尚国志承认，通过改变组织结构，会议楼将从酒店商业模式转变为会议中心商业模式，这反过来又可以通过其影响力和经营成果支撑酒店。如今，北京国际酒店可分为三大业务板块，即酒店、办公楼和会议中心。三个业务可以互补，分散单个业务带来的风险。

《北京商报》记者了解到，在目前的北京酒店市场中，酒店综合体是最稳定的。北京VIP酒店总经理王钟曾表示，酒店综合体模式正在全国一二线城市日益推广，该综合体回报率非常高，一般GOP(酒店总营业利润)在40%以上。比如北京亮马河大厦就是一个四位一体的酒店、公寓、写字楼、会议中心。王钟还认为，客人可以根据自己的需要选择住宿或办公环境。对于酒店综合体的运营，比如酒店房间不好或者餐饮受到影响，但是也可以通过租赁商铺或者写字楼租金来补偿。

商国志说，对于长安街上的一家老酒店来说，这种改变可以从内部重新发现酒店的潜在价值。对国企或老酒店有一定的借鉴意义。

然而，随着今年上半年写字楼市场的突然变化，北京的写字楼市场并不繁荣。高力国际(Colliers International)近日发布的报告显示，上半年北京写字楼净吸纳量高达18万平方米，但新增供应量使写字楼空入住率提高至8.6%，较上月上升0.6个百分点。受新项目租金高于平均租金的影响，高力国际预测，供应增速将快于需求，北京写字楼市场整体空入住率到今年年底将上升至12%。受此影响，北京写字楼平均租金将面临适度下行压力。

虽然地处黄金地段的北京国际大酒店不用担心没有买家，但竞争依然存在。北京国际大酒店的写字楼要想在未来获得良好的利润，还有很长的路要走。北京商报记者关实习记者