华南城 开业一年，再探郑州华南城，是未来还是泡沫？

对于郑州来说，华南城市已经成为一个不可或缺的存在。当你去南龙湖买房时，住宅的所有宣传资料都会标明华南城市对新郑龙湖前所未有的影响。

官方数据显示，华南城市规划建筑面积1200万平方米，总投资超过200亿元。项目建成后，每年将增加5万个商业机会、20万个就业机会和数十亿税收。

皮革原料交易市场、五金建材灯饰交易市场、纺织品交易市场、机电设备交易市场、副食品干货交易市场、酒店用品及厨具交易市场、小商品交易市场、家具及家居饰品交易市场和奥特莱斯商务休闲中心，这些因素使华南城市成为中原地区最大的现代化综合商务物流中心。

但是现在，以上所有的荣耀都需要时间。目前能看到的就是华南城市真的很大。

将于2018年通车的地铁2号线南延段，华南城市单个区域有三个车站，这里还规划了一个公交枢纽，届时将有多条线路直接通往华南城市。毫无疑问，这一切都是为人们后来期待的人群做准备。

但是虽然我们很期待，现实还是要一步一步走下去。华南城市于2014年8月28日开始试运行，已运行370多天。郑州楼市深入华南城市，探索这个商业地产巨头的现实。

宏伟的华南城市

华南城市第一交易大厅，又称华南城市小商品交易中心，是一个分为ABCDE五个场馆的巨大建筑，其形式包括鞋、五金、家电、纺织品和玩具等所有类别。

华南城市坐标图只显示了华南城市的一部分。

汽车零部件交易中心

副食品交易广场

建材交易中心

华南城市场馆在建

两个租户稀缺的华南城一号交易大厅

华南城市一号交易大厅的五个场馆中，商户最集中的地方是一楼和中庭两侧，是整个场馆的核心位置。这就像一个城市的主干道，任何一个城市的主干道两边都是极其繁华的。

如果你把中庭比作主干道，把两边店铺的外延比作支路，你会发现只要稍微离开主干道，铺天盖地琳琅满目的商品的商业氛围一下子就消失了，只剩下一扇紧闭的大门。一转身，就像两个不同的世界。

虽然大门是关着的，但是几乎每家店的门上都有一个标志。这些标志是统一的，在红色背景上是白色的，上面写着不同商店的商店名称。在这样一个迷宫般封闭的空房间里，孤独和寂静让人对这些白皮门背后的世界产生了强烈的好奇。

终于找到一扇半开的铁皮门，里面除了食品包装袋，纸屑，垃圾什么都没有。

除了制作纺织品的E厅，其他四个场馆几乎都在三楼。空广阔而寂静。

与火车站的小商品交易市场相比，华南城市非常高端豪华，这里的亮地真的可以当镜子用。

所有的购物者都去哪里了？

在四个小时的访问中，我们一直在寻找一个人。商业很复杂，人是所有商业中心的活水。然而，在今天的华南城市，现实真的没有想象中的那么好。

━━━空摆动的走廊，以及远处模糊的身影

↑ ↑ ↑陈列货架上摆满了商品，只对前来批发或零买的顾客开放。

↑ ↑ ↑在婴儿车区，一位母亲推着孩子走在空走廊里

↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ 85

↑ ↑ ↑在所有场馆中，E厅是最火的。空五层到四层的房间都有商铺，其他几个场馆是不可能的。

↑ ↑在E厅，我们遇到了这一天最大的人群。他们通常成群结队地来，抱着孩子，经常停下来检查商店前面展示的商品。大部分是住在附近的村民。

↑ ↑ ↑/[k0/]大堂里几个购物者。大的购物室衬托出他们的孤独。

站在二楼，看着大厅里过往的人群。

4.租赁、转租和疏散

↑ ↑ ↑旺铺街出租转让广告

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓8可以摸黑没生意，所以无法知道店铺是暂时没开门还是转让了。

↑ ↑ ↑一家装修中的店铺。这是我们见过的唯一一家在参观了一号交易大厅几乎所有楼层后正在装修的商店。

五岁就像呆在寒冷的冬天

在百度的华南城市贴吧中，“华南城市状态”是一个出现频率较高的名词，另一个是出租店的信息。

店铺投资人的所有问题都可以用一句话概括:人气上来了吗？人气是现在所有人首要关注的。

回答者的回答是肯定的，人气还没上来。他们一直在挣扎。是华南城商铺投资人和租客共同的现实。

但投资者并不担心未来，政府的扶持政策和市场迁移的大趋势给了他们很强的信心。投资者将目前的荒凉归因于道路不平坦。他们坚信，在地铁2号线南延开通，多条公交线路开通后，华南城市将迎来脱胎换骨的变革。

华南城唱衰状态下偶尔出现的不和谐声音，就像一支手枪突然出现在一部美丽的爱情片里，无疑会成为众矢之的，最终以投资人对歌手的人身虐待而告终。长期以来，华南城市一直是一个美丽的梦想，政府、开发商和投资者都会让这个梦想更加圆和美好。

2013年，王玲通过团购，以6500元/套的价格在华南汽配馆购买了70多家平店，2014年交接至今一直在空。今年8月份市场统一出租，签了5年合同，一年交一次房租。

租金构成上，前三年15元/平，后两年涨幅待定。前三年她每月能拿到的房租不到1100元，连银行贷款都搞不定。

但王玲并不着急，因为在她看来，商场只是聚集人气的舞台，房租便宜，是聚集人气的必要手段之一。只要五年后人气上来，就是真正有利润的时候了。

但最终的问题是，五年后，华南城市真的会像大家预期的那样熬过寒冬吗？

六种不知所措的行动方式

不好的歌手有自己的看法和理由。

谁先知道水的温度？这是一条在水里游泳的鱼。对于商业市场来说，是租户，也就是商铺的经营者。

“搬迁意味着放弃可预见的商业前景，进入一个未来未知的市场环境。如果选错了市场，很有可能前几年积累的商业基础就消失了。”

也许，这也是华南城租房子的主要困难之一。所有的尘埃都在轻舞，无法尘埃落定，商贾徘徊，别无选择。对新市场前景的巨大担忧和搬迁带来的额外投资对任何商家来说都是难题。

“商家能做的就是睁开眼睛，对可能进入市场的目的地进行深入的调查和比较，然后做出正确的判断。”

根据郑州市政府的规划，郑州将有十个市场集群:

1.荥阳市光武镇计划利用1万亩集贸市场用地，建设全国最大的农产品市场集聚区。

2.中牟汽车产业园规划面积4800亩，将建成汽车及汽车后市场集聚区，成为中国最大的汽车市场。

3.新郑市龙湖镇计划建设一个占地15000亩的建材市场聚集区，这将是中国最大的建材市场聚集区，作为建材批发市场外迁的主要场所。

4.机场高速公路以西、南四环以南的冠城回族区，计划利用1800亩土地建设钢材市场集聚区，成为中西部地区的钢材集散地。

5.中州大道以东，连霍高速以北，规划1200亩市场物流用地。打造在中部地区具有影响力和辐射力的金水国际软件园。

郑州新郑综合保税区(郑州航航空港区)，规划3000亩市场用地。富士康电子产品交易市场建设主要承担电子技术产品批发市场的搬迁。

6.以华南城市为中心城市市场搬迁的主要承接地。项目占地1.5万亩，总投资650亿元。建成后，将成为中部地区规模效应最大的现代化综合性商贸物流城市，为中西部地区提供一体化全链采购平台。

7.中原区西四环以西，规划面积2700亩。香港金马凯旋门集团投资300亿元，打造集生产、销售、培训、R&D、世博、服务为一体的家具CBD，成为中央家具行业最强、最大的产业链。

8.二七区规划用地面积6400亩，南四环以南，环高速辅路以北。北京金源白蓉集团投资200亿元建设郑州可持续发展国际时尚商务中心。布局义乌国际小商品城等小商品、鞋帽批发市场，打造中西部地区最大的小商品集散地。

9.新密市曲梁计划使用3000亩市场用地。服装批发市场的主要布局是建设一个在全国有影响力的服装批发市场集聚区，辐射中西部地区。

10.以郑州服装工业园为依托，以锦衣纺织服装园区为核心，规划2700亩市场用地，主要布局纺织服装市场。

郑州市政府规划的十个市场中，有九个专业市场，几乎每个专业市场都定位为全国或中部地区最大。

在这样的情况下，华南城这个唯一的综合市场，就比较尴尬了。它什么都有，但没有什么是最强的，但也是政府支持最强、知名度最高的，被称为外迁市场的主要承接地。

在天涯名帖《华南城市模式研究与探讨》中，作者直言:

“在价值链方面，华南城市的出现并没有改变其城市原有价值链的价值。而且他们的入住强烈冲击了这些城市原有的商业结构，导致商业项目的重复建设和过饱和，不仅没有带动产业链的升级和转型，反而造成了产业价值链的动摇和动荡，最后是区位。产业链的价值产生了相当大的影响。”

华南城市更像是一场表演。

或许，华南城市落户新郑龙湖，最大的价值就是区域价值的提升，直接助推了南龙湖地区的区域价值。

而每年5万个创业机会，20万个就业机会，数十亿的税收，只是预期收益。对于现实生活中的投资人和商家来说，最可怕的是，华南城市只是一个又大又美的泡沫！

-分界线

未经允许禁止转载。经许可后的转载应在开头以下列格式注明:

转自微信公众平台【郑州楼市】【微信账号:zzloushi】

-分界线-

主编微信(88371392)服务大家很多年了。欢迎投稿:88371392@qq.com