郑州2020年房价预测 站在2020年买房买哪里？全郑州人都迷茫了

一个

2020年的投资市场呈现极端两极化。

一方面，a股指数站在3400点，牛市来得突然，来得理所当然。战牛，开牛，爱国牛，健牛，慢慢回头。股东骑着自己的牛，牛的蹄声不回人，只有路人。

一方面，2020年，只有深圳等大城市能看到市场，楼市一片黑暗。

至少，所有郑州人都丢了！

△郑州近十年房价走势

郑州市场横盘三年。2016年房价暴涨，2017年余热消退，2018年、2019年、2020年房价持续下跌。

△ 2016-2019郑州新房销售

房价下跌的背后，销售也在持续下滑。

2020年4月、5月、6月，郑州市8个区新房销量较2019年4月、5月、6月同比分别下降46%、20%和30%。

开发商开始缺乏信心，投资者开始缺乏信心，普通购房者也开始犹豫。但数据背后是另一张脸，郑州市场也在经历极端的两级分化。

一方面远郊大降价，长期首付分期，网上签约前先付5%首付，买房送车位，但销售惨不忍睹。

△郑州周边六大区域房价走势图

2016年至2019年，远郊前1-前6名降价区域为平原新区、开封西、吕波、荥阳东、港区、南龙湖。

降幅最大的是平原新区45%，开封西38.4%，吕波东30%，荥阳东20%，港区16%，南龙湖10.5%。

另一方面，今年的大热年在主城爆发，量价齐升，导致区域最高限价大幅上涨。

△ 2020年主要城市新市场进入项目

郑州亚龙居、未来天竺预计售价3万元/m 2，刷新金水区价格上限；

万科何山路、昆仑王越预计售价1.9万元/m 2，刷新中原区价格上限；

魏勇西樵预计售价1.7万元/m 2，刷新高新区价格上限；

华润凯旋门预估价2万元/m 2，刷新风太地区价格上限；

在涨跌背后，郑州买家的投资理念正在经历一场洗礼。

四年来，郑州高附加值能力的项目都在主城。

2

那么问题来了，300平方公里的主城区哪里买？

△郑州市地图

理解这三个问题，一分钟就能找到答案。

1.第一个值圈；

房地产投资的本质在于发现趋势机会和结构性机会。趋势机会是城市运动和板块轮换中的主导板块，也就是我们所说的第一个价值圈。

△郑州首值圈

三个关键词:富人，CBD，金融业。

北龙湖、龙子湖、CBD、高铁区周边的辐射区域是郑州第一价值圈。

2.更新该区域的状态；

所有房地产投资的最终收益都要在二手房终端实现！

主城项目的核心价值在于稀缺，项目的天花板在于有多稀缺！

例如，距离中央商务区三公里的风太地区就是一个典型的例子。

△风太地区卫星地图

整个地区已经发展成熟。除了十八里河、七里河、滨江公园、世纪欢乐公园等公共用地，只有福塔北部的凯旋门等地块。

△风太地区图

区内几乎没有新空房，还有大量的福田太阳城、梅景红城、保靖花园、龙源世纪龙城、远大理想城等旧二手房小区。分散在它的周围，几乎没有次首都。

与金水北、关南和二七的大量城中村改造地块相比，风太地区是一个完全成熟的城市建成区，新地块屈指可数，新项目非常非常稀缺。

简单总结就是，区域发展时间超前，周边供给稀缺，面临大规模升级的区域价值最好。

3.提高！提高！提高！

如果主城是价值基础，地区缺乏更新空是稀缺保障，那么改善就是主城项目的收益保障，主城任何项目都有巨大的地域改善来支撑销售。

对于改善，低容积率+无高低分配才是最后的尊严！

再挑剔的开发商，容积率也是建筑密度和景观空的直接保证！这非常非常重要！

鉴于主城地块稀缺，纯高层建筑4.0的容积率勉强能凑合，而3.5的容积率很舒服，而主城不到3.0的项目就像大熊猫一样稀缺！这种土地真的很少见。

以上三点基本是主城选筹的核心逻辑。三分优秀，自然完美！

三

如果找个例子，华润置地凯旋门就是典型案例！

1.黄金二环；

△华润凯旋门位置

作为郑州的市级地标，CBD大玉米和中原福塔大家都很熟悉。项目位于CBD和福塔的中轴线上，北看CBD，南看福塔。

由于黄金二环位置合适，这个区域非常非常成熟。很多老小区都住了十几年，配套就不用说了。比如北靠四五号线和中州大道，到CBD不堵车10分钟，南到机场高速非常方便。

2.双河旁；

所有去看项目的买家都有一个初步的疑问，会不会离高架中州大道有点近。我自己转了两圈，才发现华润凯旋门的位置真的很棒，有种藏在城市里的感觉。

△华润凯旋门本地卫星地图

华润凯旋门被十八里河和七里河完美包围。由于整体位置偏东，十八里河成为项目与高架中州大道之间完美的天然屏障。

△从十八里河西侧看凯旋门

△十八里河

△滨河公园实拍

七里河、十八里河正在修复，滨河公园后期完善。现在整体环境已经很安静舒适了。

△项目夜景实拍

上图是项目现场西侧十八里河附近夜景实拍。目前施工现场没有照明条件，但南侧和西侧已经关闭的世纪欢乐公园大摩天轮，在夜色中默默伫立空。

看着两个城市地标梦幻般的灯光，周围是潺潺的流水，感觉很治愈！

另外，仔细观察卫星地图，你会发现中州大道刚好在华润凯旋门南侧进入机场高速，经过北五路西延长线，开始分叉。十八里河也在这个位置穿过中州大道向西。也就是说，只有华润凯旋门才能真正享受到双河的资源！

所以，如果你真的走进去，你会发现华润凯旋门的位置非常巧妙，非常好！

此外，为解决业主的噪声顾虑，本工程采用三层中空断桥铝合金窗，最大限度避免噪声影响。

当然，华润凯旋门也有其不利因素，那就是六北路以北的陇海铁路线，实际上距离项目最北端120m。虽然工程中间空有三层断桥铝合金窗，但建议现场感受一下。如果你比较在意，可以绕过北方第一排去买。

3、2.99容积率+治愈强迫症计划；

在郊区，很多开发商都忍不住做高配低配，拿更高的溢价。主城区2.99容积率的纯高层建筑，如上所述，和大熊猫一样稀缺。这里不多说。

△华润凯旋门规划图

规划是一个84亩的完整地块，让一个低容积率的大地块和纯粹的高层可以做出一个非常舒适的大型中心景观！

这很关键，非常非常重要！如果小区面积太小，小区的中心景观效果不会很好。

重点是为什么凯旋门的规划可以治愈强迫症。

我们现在看到的很多平面图，常见的2T4，都是中间小户型，两边大户型这样的大小平面，比如两边140㎡，中间89㎡。但是这种规划有个关键问题，不够纯粹！

华润凯旋门的规划很有意思。公寓类型只有89㎡、102㎡、123㎡和143㎡四种。

△华润凯旋门分布图

89㎡公寓楼位于项目南北两侧，123㎡位于项目东西两侧沿江，其中102㎡为中户，143㎡位于项目整体中心，2梯2户处于王者地位，非常稀缺。

总体规划很平衡，很纯粹，很有效，是我今年第一次看到。

4.好户型；

华润凯旋门80%的户型都是大而广，整体采光和通透性都比较好。而且项目的户型面积区间也很合理。比如123㎡的舒适大三室就不会有一个很小很无味的卧室。比如143㎡的四个房间，有静态和动态的隔断，老人房设置在一边，互不打扰。每间房的空房间都很均衡，所以户型可以说是极好。

综上所述，位置好，环境好，容积率低，规划好，户型好，华润凯旋门，是目前主城市场非常难得的改善项目。

四

不管你是骗不了我三环俏皮的语言，还是郑州楼市原有的租、住、卖规律，道理都差不多，楼市规律从来都不复杂。

掌握了选择主城的核心逻辑，在楼市两极分化越来越严重的情况下，很容易成为20%的龙头。

但就像第28定律一样，最简单的道理往往不是80%的人掌握的。

买房太难分了。因为一次买房经历往往需要5年时间才能兑现和验证。

也要感谢郑州这段时间的市场低迷，让大家的置业观念、买房观念都有了严格的洗礼。

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