云南城投 云南：万科与城投的那些私密往事

云南,彩云之南,一个神奇之地。万科,曾经的中国地产一哥,其向云南的战略挺进充满了奇幻的城投色调。如今,尽管手中握有大量土地的云南城投因为许雷自首和混改的失败而最终变成了云南康旅控股集团。但回首万科与云南城投的10年过往,在中国地产发展史仍具有独特的精彩。

两个公司幕后:云南城投是万科绕不过的那道坎

将时间定格在2009年,全球金融危机后,整个世界一地鸡毛。

那时的碧桂园和杨国强还名不见经传,恒大的许家印也正在香港资本市场混个脸熟。只有万科的王石和云南城投的许雷算得上风云人物,如日中天。

凭借着万科年销售过百亿的规模、中国地产“一哥”的华丽光环,王石独霸着中国最有魅力职业经理人的宝座,坚守着万科人不行贿的底线。而此时,许雷刚刚懵懵懂懂爬上云南城投煜煜生辉的王座,正思考着如何利用魔幻的金融工具,将大量土地筹码实现自我的价值膨胀。

此时的王石和许雷一握手,做出了一个令世人费解的决定,共同出资1000万元,设立一家什么也干不成的公司。

2009年12月25日,万科进入云南的前夜,云南万科城投房地产有限公司宣告成立,注册资本1000万元,万科企业股份有限公司实缴510万元,持股51%,云南城投实缴490万元,持股49%,法定代表人、董事长为万科履行副总裁莫军。

这家奇葩的公司或许连莫军都不可能搞明白,为何存在了10年居然会什么都不干。2019年12月20日,在云南万科城投房地产有限公司未发作实质性事务,且营业执照证载的运营期限行将届满。经云南城投与万科公司协商,拟刊出万科城投。万科城投在别离付出清算费用、职工工资、社会保险费用和法定补偿金,交纳所欠税款,清偿公司债务后的剩下权益,将依照股东出资份额进行分配。

在此之前的11月30日,万科城投经审计的财物总额为11,498,036.59元,净财物值为11,483,036.59元,2019年1月至11月销售收入0元,净利润81,474.33元。

万科城投这家成立10年什么都没有干成的公司,对于合作双方的存在价值不一,在万科部属的一切房地产公司里边垫底,乃至其财务报表都无法被万科兼并,由于两边的表决权均为50%,谁都不是实践操控人。在万科的年报中,万科城投仅仅一个合营企业,不是子公司。而在云南城投的年报中,万科城投被归入联营企业。

什么导致了万科城投10年都没有干成事?

有人说结婚就是在对的时间遇到了对的人,然后水到渠成地地决定繁衍后代。万科城投董事长莫军也只能仰天长叹时机不对。

强势的万科是否能绕过城投完成在云南的战略布局?答案自然是否定的。

2018年5月22日云南城投公告宣布,公司出资2520万元参与设立合资公司,以推进项目建设。

云南城投与云南百年置业房地产开发有限公司、云南云岭天籁投资有限公司、昆明万科房地产开发有限公司及招商财富资产管理有限公司共同设立云南万城百年投资开发有限公司。

资料显示,万城百年注册资本6300万元,其中,云南城投与昆明万科分别现金出资2520万元,各自持股40%;招商财富现金出资1197万元,持股19%;百年置业与云岭天籁分别现金出资31.5万元,各自持股0.5%。值得一提的是,合作方中招商财富仅代表“招商财富-金源万科9号专项资产管理计划”不参与项目运营开发,昆明万科负责项目操盘。

股东多了,各方面的利益也便于协调,或许这正是万科与云南城投百年好合的基础。

王润川治下:云南城投数万亩计的土地易手

2017年之前,昆明万科的动作基本属于小敲小打!

万科与云南城投合作的变局开始王润川任昆明万科总经理!王润川,万科管理团队中的少壮派,精明而干练,年龄不大,地位未稳,身段自然也比王石、郁亮柔软。他迫切需要打开云南局面,证明自己在万科西南区域的存在。

此时的云南城投也是今非昔比,许雷的雄心壮志在于吞下银泰百货与成都会展,实现中国资本市场并购重组的个人传奇。令许雷焦虑的事接踵而至,庞然大物云南城投资产规模恶性膨胀,但是却拿不出现金,看不到利润,甚至可能发不出工资。

2017年1月初,城投集团内部消息称,草海东岸3655亩土地将被其收归麾下,用于建设滇池未来城昆明新天地项目,该项目位于草海北片区东岸,东南至西福路,西至草海水域边界,南至南绕城高速,北至大观公园南园南侧规划城市道路,总占地面积3655亩。城投集团提到的“草海东岸”,指的便是草海南岸。从四至范围看,城投集团该项目几乎将草海南岸的可开发用地一网打尽。

3月,云南城投和万科草海片区项目计划出炉,投资60亿,建设包括电影乐园、水乐园、旅游小镇等的商业综合体。该消息的发布,明确了万科将加入草海南岸的开发。

对于急需开创云南万科新天地的王润川而言,3000多亩土地,如大旱之遇甘霖。

如果说草海项目是初试牛刀,那么抚仙湖太阳山项目的易帜则应该算是王润川开挂地产人生的一个里程碑!

6月16日,云南城投披露,拟放弃对华商之家40%股权的优先购买权,同时昆明万科接手。而华商之家则拥有老鹰地公司90%股权,后者正是“云南澄江太阳山国际生态旅游休闲度假社区项目”项目公司。

宣传资料显示,位于抚湖边、太阳山上的太阳山项目,总占地面积6618亩,距离昆明市70余公里,是一个集生态保护、体育运动赛事、养生保健、文化娱乐、商务会展、美食购物、短憩长居为一体的综合性生态旅游休闲度假社区。

万科接手百年置业、云岭天赖各自对华南之家25%及15%股权后,昆明万科及云南城投同时持有华商之家40%股权,百年置业及云岭天籁分别持有10%。因而,万科将通过华商之家间接持有老鹰地公司36%的股权。

值得注意的是,万科接手之后,这个项目不管是从财务动作、经营管理上都将被贴上万科的标签,宣传推广用的也是万科的品牌。

按照万科当时公告,太阳山项目未开发用地占地面积252万平方米,综合容积率约0.64,计容积率建筑面积约162万平方米。根据万科拥有的36%权益,需支付权益地价款约8.07亿元。

以极小的代价切入太阳山6000多亩土地的文旅项目开发,业界惊呼,王润川干得太漂亮!

11月9日,昆明市挂牌成交4宗地块,共收金14.39亿元。其中最大亮点在于万科与云南城投首次组成联合体,竞得融城·昆明湖后续用地2宗地块,昆明湖土地单价约952万元/亩,4年上涨近600万元。

这是万科在入股操盘澄江太阳山之后,再度与云南城投合作开发地产项目。此次双方组成联合体拿地的合作方式更为直接。融城·昆明湖是由云南城投开发的4000亩大盘,万科此次涉足云南城投昆明主城规模最大、销售情况最好的昆明湖后续用地,无疑预示着双方将开启更深入的合作。

11月11日云南城投发布公告,披露了云南城投与昆明万科联手拿下的昆明湖后续144.8亩土地的二级开发事宜,公告明确,昆明万科将独立负责9号地块97.5亩住宅用地二级开发,云南城投则负责10号地块47.14亩商业用地的二级开发,在联合体成功竞买土地后,昆明万科还将支付回迁房购买价款和一级开发补偿款,共计约12.81亿元。这意味着昆明万科将获取瀑布公园旁优质住宅用地,进军北部山水新城。

2018年,昆明万科房地产开发有限公司正式升级,更名为云南万科企业有限公司,销售业绩云南排名第二。王润川顺理成章从城市公司总经理变成了云南区域公司总经理。

2018年9月12日,云南城投置业股份有限公司发布公告称,将自己持有的大理满江康旅投资有限公司80%的股权,以5.37亿元的价格转让给昆明万洱房地产开发有限公司。此次股权转让完成后,云南城投持有满江康旅15.24%股权,昆明万洱持股80%,国寿云城持股4.76%。

在昆明万洱的股权结构中,昆明万玖房地产开发有限公司持有其70%的股权,而昆明万玖则由昆明万科房地产开发有限公司持股99%,因而此次股权转让意味着昆明万科正式落地大理,获得满江康旅228.2亩土地,综合容积率3.8,计容建筑面积57.9万平方米。

王石想干而未能干成的事,王润川干得漂亮,一系列操作下来,云南万科成为外来房企一哥,“云南王”俊发地产集团最强有力的挑战者。

可是,谁能理解许雷与王润川之间的默契?

内容来源：和讯房产西南频道