中海长安雅苑 每周看盘| 石景山上新 中海华润首创新城聚齐 长安云尚PK长安九里 刚改怎么选

随着市场累积需求的释放，近期北京石景山区域热度再起，长安云尚和长安九里两个纯商品房项目集中面市，受区域热度高涨影响，号称“石景山最后一个限竞房”的禧悦学府也喊出了即将售罄的声音。无论是年初出让的不限价地块，还是随后继续推盘的新房项目，限竞房或将在石景山区域成为“历史”，是赶上限竞房的末班车，还是选择投入纯商品房的怀抱，今天商报看盘带你一探究竟。

选开发商华润还是中海？

北京房地产市场近期呈现两个“热”，一个是积蓄已久的购房需求集中释放，一个是随着疫情形势好转开发商也加快了推盘节奏。做为北京城六区之一，京西石景山存在感一直比较低，此前受新房供应不足影响，其外溢需求甚至已经扩散到门头沟地区。目前随着首钢园区的搬迁，石景山区域不但有了土地的供应，也有了冬奥“标签”的加持，其再次成为北京市场的热点区域。

近期石景山区域有两个纯商品房项目即将入市，长安云尚和长安九里预计在今年6月初搭台“打擂”。因两个项目所处位置基本相同，其所享受的配套服务也几乎一致。

从交通配套看，两个项目靠近长安街西延线，离西五环较近。开车出行可选择莲石快速路，全程没有红绿灯的干扰，对海淀客群来说十分友好。轨道交通方面，临近的1号线设有古城站，规划中的地铁M11号线，也将在古城南街设站。

从生活配套看，两个项目周边3公里内有万达广场、沃尔玛、喜隆多等大型商超，还有预计今年底竣工交付的京西大悦城，不过具体投入运营可能还要延后；教育资源方面，石景山相较于好邻居海淀确实有所欠缺，离两个项目最近的就是东侧北京京源小学、京源学校，北侧的古城二小分校，以及跨过西长安街线继续往北走的石景山实验小学；医疗资源方面，两个项目东侧有朝阳医院京西院区、石景山医院，以及东北向的清华大学玉泉医院、武警总医院。

价格相似、区位一致、配套比肩，两个项目似乎在大环境上的PK站在了同一起跑线上，又同为房地产类央企，那么购房者在选择时有哪些可以作为辅助加减分的项目？

首先，从区域深耕上，长安云尚背后的中海已经深耕石景山板块12年，在渠道口中，有这样一组数据：石景山近三年成交的房子中，10套中有7套是中海出品，无论是前期的中海金鑫阁、中海金石公馆、中海金玺公馆、中海长安雅苑，还是连续多年稳居北京市销冠的中海寰宇天下，以及后来者的长安云锦、此番的长安云尚，都积累了不错的口碑。

相比之下，华润虽然在京西有开发门头沟项目的经验，但石景山的城市运营层面，确实与中海相差甚远。一个开发商在某一区域运营越久，对该区域的配套话语权越大，也会越发珍惜自己在该区域的口碑。

其次，作为下行市场选择房企的一个重要参考指标——收房口碑上，截至目前，中海在北京的收房口碑也不错，尚未发生严重的质量问题或施工安全问题。

反观华润方面，无论是之前的昆仑域减配风波，还是未来城市的维权纠纷，都一定程度上反映了华润在后期收房方面存在的瑕疵。

选定价 高层的九里售价比肩低密洋房云尚

根据记者看盘所获得的信息，目前长安云尚和长安九里还未能拿到预售证，都处于排卡阶段，原本声明的“五一”小长假开盘也被延期到6月份。销售价格设定，两个项目都对外宣称为7万元左右，“具体价格还要等开盘当天公布，但预计不会有太大波动。”案场销售直言。

记者了解到，长安云尚属于8层的低密度洋房社区，而长安九里则是13-26的高层产品，相同的区位配套，高层产品定价与低密洋房比肩，长安九里缘何选择相同的价格设定？对此，长安九里销售人员也承认，高层容积率高，舒适度没办法与洋房相比，之所以如此定价，是因为长安九里在精装标准上进行增配。

两个纯商品房项目皆为精装修交付，从案场实体样板间的体验来看，长安九里的精装标准确实要高于长安云尚。但需要警惕的是，最近新房交付几年“货不对版”的状况时有发生，特别是精装修标准这种事，从直观感受上普通购房者很难分辨，因此购买时也要绷紧这根弦。

选社区 疫情后围合式云尚更受青睐

受限高和容积率限制，长安云尚规划成了围合式洋房社区，整个小区呈现的是一个“日”字状，户型设置也并非全部南北朝向，还有部分东西朝向户型。因其4号楼王位置居中横立，也把整个小区拆分为两个“口”字，整体居住状态给人感受略显局促。尤其是拐角户，未来还会伴随一定的采光遮挡。

不过，围合式住宅的优势和产品本身的低密度设计的优势，在疫情之后得到购房者的充分认可，那就是方便管理，符合我国居民的居住习惯。

与长安云尚不同，长安九里是开放式社区，这对于经过疫情考验的购房者来说并不友好。在这一点上，长安九里销售人员推荐时也不断给项目“凿补”，称开放型小区设定是按照政策的要求执行的，虽然小区没有实体墙的遮挡，但未来项目交付时会用绿植来创建一个“隔离带”。

2016年发布的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中明确，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。概况来说，就是小区不设围墙，内部道路对外开放。

绿植形成“软隔离”虽然是响应政策，但小区的私密性、安全性将会受到影响，长时间积累的居住习惯轻易难以改变，如果冬天二次疫情来袭，一个绿植隔离带与一圈实打实的围墙相比，后者给购房者的安全感势必更强。

比得房率：云尚户均超过90%

在户型设置方面，长安云尚的户型设置可以说非常丰富，涵盖了一居到三居，主推78㎡—115㎡三居户型，也有45㎡、50㎡、54㎡等一居小户型，这部分主要分布在围合的拐角处，也就是容易被遮光的地方。面向的客群也更为广泛，涉及少部分刚需人群，毕竟总价要更低。

长安云尚最值得关注的的就是其超高的得房率。据上述销售人员介绍，78㎡户型得房率能达到将近91%，88㎡户型得房率约为92%，115㎡户型得房率约为94%。

按照“日”字状布局，长安云尚115㎡户型位于居中楼王位置，价格最贵、视野也更加开阔，88㎡户型位于南北两端；唯有78㎡户型在主力户型中是东西朝向。比较有意思的是，长安云尚的三个主力户型基本属于一个模子刻出来的，差别仅在于宽和高的数值。

以长安云尚78㎡户型来计算，该户型实际得房可达到70㎡左右，三居中最小次卧为2.4×3.1㎡，这完全抵得上市面90㎡以上的高层得房率。

对比之下，长安九里的86㎡只能做到两居，实际得房不过66㎡左右。

得房率是高层PK洋房的硬伤，但在户型设计上，长安九里的“槽点”也颇多。比如长安九里的120m²户型，虽然做到了南北通透，但两个次卧的通风被阻挡，无法形成对流；125m²是

一个狭长户型，客厅位于中部且正对着入户门，受南北两侧挤压，给人最直观的感受就是狭小，不符合现在大客厅的设计理念；138m²户型虽为四居，但实际利用是三居半，正北侧一间面积过小，如果后期能打通可以做一个“L”型厨房。

记者也注意到，两个项目面向客群虽有交叉，但也有所区别。长安九里除86㎡小户型外，整体以大面积户型为主，138㎡是其主力户型，这也就解释了为什么在精装标准上进行增配，“豪华”装修所图客群不同。

第三个选择 赶不赶最后的限竞房

目前对于两个项目即将入市，市场也有不同的声音，一种认为石景山区域已经具备“炒热”的条件，一种则认为7万元的价格购房者并不一定会买账。

此前两年，石景山一直以限竞房项目居多。在看盘期间，记者也注意到号称“石景山最后一个限竞房”的禧悦学府已经喊出了即将售罄的声音。限竞房与商品房相比，胜在价格优势，禧悦学府的价格在石景山区域内算高的，但也限6.2万元均价。

诸葛找房数据显示，受限竞房供应影响，石景山新房价格一直处于5—6万的区间，从去年5月到今年4月合计平均价格约5.3万元。再加上，目前石景山二手房以“老破小”居多，价格更是不到5万。按照这种状态，市场能否接受7万元的定价的确还存在未知数。

在业内人士看来，从区域推盘节奏来看，目前石景山处于一个“众人拾柴火焰高”的状态，告别限竞房历史，在加上冬奥的概念，纯商品房的集中入市会让新房价格出现一波小高潮。

据了解，继长安九里、长安云尚之后，该区域又一纯商品房项目也确立案名，项目叫中海天钻。上述项目地块在今年1月3日被中海竞得，同期融创也在临近区域拿了一块不限价宅地，这些都预示着石景山即将迎来纯商品房的“混战”。

按照目前节奏，限竞房或将在石景山区域成为“历史”，这也给购房者一个选择，是快步赶上限竞房的末班车，还是选择投入到纯商品房的怀抱。

北京商报记者 王寅浩