商铺投资回报率 商铺的价值怎么决定的 商铺投资回报率如何计算

　　商铺的价值是由什么决定的？投资者要对商铺投资的回报率进行计算。今天小编就为大家介绍商铺投资回报率计算方式和决定商铺价值的因素。一起看看吧。

　　商铺的投资者主要有两种：

　　一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主；

　　二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这中间有55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人为35%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。

　　核心商圈效应

　　商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈 ，社区的商业中心是小商圈。在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。在上海，已经成熟的商圈如淮海路、徐家汇、豫园商城等。 一般而言，在传统商业中心推出的新商铺非常少，投资的机会也非常小。在投资时，应多关注新商圈，因为新商圈的产生与商铺的释放成正比，投资机会比较多，只要我们能及时发现并把握住这样的机会，投资回报将会是非常可观。

　　在商圈变动过程中投资商铺，就如同买股票看大势一样，成长性是一个很重要的考虑因素。在已经成熟的商圈投资店铺，其成长空间非常小，因为开发商的开发成本很高，所以销售销售价格、也非常高，而且销售价格是根据目前租金确定的，因此投资价值不大。 而如果选择正在发展中的商圈，也许前2～3年投资回报不理想，但是，随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，因此，这里的商铺绝对是值得投资的绩优股。反之，如果选择的商铺所处的商圈以后面临衰败或者拆迁的危险，那么，就如同在股市顶峰是购买股票一样，前景堪忧。

　　主力店效应

　　“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，相信每一个商铺投资人都知道这个道理。一个大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值，商铺的价值凸现。主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备商铺升值的潜力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺做旺并不断升值。

　　品牌店效应

　　目前的商铺租赁和购买市场，品牌客户比较多。快餐业如肯德基、麦当劳、永和大王；咖啡如星巴克、上岛；服装的更是数不胜数了。在选择投资商铺的时候，看是否有这些品牌进来也是一个很重要的参考因素。 其主要有两方面的原因：一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法，所以他们选择的商铺从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的，许多经营快餐的企业现在跟着肯德基、麦当劳走就是这个原因。其二，知名的品牌客户本身就具备聚客能力，会促使商圈的形成。所以，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。这基本也能从一个侧面反映出项目的优劣。

　　立体条件

　　商铺项目所处位置的立体能力也是非常重要的一个因素。立体条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。

　　一个商铺的评估参考因素，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。道路类别是参考因素中的第一个要素，它直接影响消费行为。像南京路是全国着名的商业干道；淮海路兼具有商业干道和交通干道的双重功能，所以商铺的价值非常大。对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。人流从哪一个方向来、顾客是否容易到达等因素也非常关键。除了道路类别以外，还要考虑道路是否有障碍物，比如交通栏隔等等。

　　商铺的通用性

　　一些投资人因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，由此增加了自己的投资风险。我们知道，商铺的价值最终是要通过租赁实现的。而租赁就要考虑租给谁，不同的租户对商铺有不同的要求。 比如，开餐饮的需要有上下水管道、动力电、煤气、排烟设施，而有些商铺并没有这些，等有人想租赁并提出这些问题的时候，投资人才恍然大悟，但已经晚了，因为像排烟这样的问题到正式交楼后，谁也解决不了。其实，不仅是投资人不明白，有些发展商也不一定清楚。因此，投资人在买铺的时候，一定要在合同条款中将以上配套问题写清楚，哪怕以后不经营餐饮，也要做到有备无患。

　　周边租金水平

　　如果说以上评估条件定性的内容多，那么周边的租金水平将直接反映你投资商铺的租金能否支撑购买价格。购买商铺的最终目的是通过租赁实现预期利润，再低的回报总应该比银行利息要高，这是一个原则性的问题。 投资商铺和住宅最大的区别是，住宅随着品质的下降以及新项目的推出，租金水平肯定大打折扣而且是往下走，而商铺是越做越旺，租金只会往上走，但是商圈变动则另当别论。

　　商铺投资回报率如何计算？

　　1、租金回报率法

　　公式：(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款

　　优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。

　　不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

　　2、租金回报率分析法

　　公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价

　　这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

　　优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

　　不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。